Đề tài Tìm 3 vụ việc liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy rõ thực trạng xét xử của Toàn án hiện nay

LỜI NÓI ĐẦU Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ văn minh của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều loại hình giao dịch mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các quy định cụ thể. Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có tính chất phổ biến, được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra hàng ngày và tất cả các chủ thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần hàng ngày của nhân dân. Tuy nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên không thể tránh khỏi tình trạng giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức chiếm tỷ lệ không nhỏ. Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra ba vụ việc có thật liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy rõ thực trạng xét xử của Toàn án hiện nay. NỘI DUNG I. KHÁI QUÁT CHUNG: 1. Giao dịch dân sự: 1.1. Khái niệm Khái niệm giao dịch dân sự được quy định trong Điều 121 Bộ luật dân sự 2005: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” 1.2. Đặc điểm - Thứ nhất, phải thể hiện được ý chí của các bên tham gia. Khi tham gia giao dịch chủ thể đều muốn đạt được mục đích nhất định nhằm thoả mãn nhu cầu sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Để đạt được mục đích đó, các chủ thể phải thể hiện được ý chí của mình. - Thứ hai, các bên tham gia giao dịch phải tự nguyện. Đây là sự phản ánh thống nhất ý chí của các bên, vì vậy nó là một nguyên tắc quan trọng để thiết lập nên giao dịch. - Thứ ba, chế tài trong giao dịch dân sự mang tính chất bắt buộc nhưng cũng rất linh hoạt. Phần lớn, các nước trên thế giới hiện nay đều xây dựng các chế định của giao dịch dân sự dực trên nguyên tắc tự do thoả thuận, tự do cam kết và xây dựng chế tài. Đây là nguyên tắc cơ bản của luật dân sự nói chung, của giao dịch dân sự nói riêng. - Thứ tư, nội dung của giao dịch không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Bởi lẽ, pháp luật bên cạnh là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện cho giao kết trở thành hiện thực, còn phải đặt ra những quy phạm pháp luật khác bảo vệ lợi ích chung của xã hội, trong đó có lợi ích của người tham gia. 1.3. Ý nghĩa Trong nền kinh tế thị trường, giao dịch dân sự có một ý nghĩa quan trọng trong việc tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể tham gia giao địch, là cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp xảy ra, bảo đảm cho việc kiểm tra của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, góp phần ổn định quan hệ sở hữu tài sản. 2. Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu 2.1. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Một giao dịch hợp pháp phải tuân thủ ba điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (trong một số trường hợp cụ thể phải tuân thủ thêm điều kiện về hình thức). Vì vậy, về nguyên tắc giao dịch không tuân thủ một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì sẽ bị vô hiệu. Những quy định về sự vô hiệu của giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và Nhà nước; bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thê trong giao lưu dân sự. 2.2. Đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu Đặc điểm của giao dịch dân sự vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên tham gia phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi về vật chất và tinh thần. Giao dịch dân sự vô hiệu thường có đặc điểm sau: - Không đáp ứng một trong các điều kiện quy định của pháp luật đối với giao dịch có hiệu lực theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005. - Các bên tham gia giao dịch dân sự phải chịu hậu quả pháp lý nhất định như khi giao dịch dân sự vô hiệu quay lại trạng thái ban đầu, các bên tham gia giao dịch hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Về mặt lý thuyết thì đó là sự tổn thất của các bên vì họ đã không đạt được mục đích như đã mong muốn. Tuy nhiên về mặt thực tế có trường hợp tuyên bố giao dịch vô hiệu có bên được hưởng lợi, có bên bị thiệt hại. Đây là vấn đề phức tạp khi giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trên thực tế. 2.3. Phân loại giao dịch dân sự vô hiệu Có hai cách phân loại giao dịch dân sự vô hiệu: ( Cách thứ nhất: Căn cứ theo tính chất: + Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối: ( Là những giao dịch dân sự vi phạm những quy tắc pháp lý có mục đích bảo vệ quyền và lợi ích chung của cộng đồng. ( Giao dịch dân sự do giả tạo, giao dịch dân sự có nội dung và mục đích trái với pháp luật và đạo đức xã hội, giao dịch dân sự không tuân theo hình thức luật định bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối - thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không hạn chế. + Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối: ( Là những giao dịch dân sự vi phạm một trong những quy tắc pháp lý có mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của một chủ thể xác định (cá nhân, pháp nhân,…) ( Giao dịch dân sự được giao kết do nhầm lẫn, đe doạ, lừa dối, do người chưa thành niên, người bị mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự thiết lập là giao dịch dân sự vô hiệu tương đối - thời hạn yêu cầu xem xét hiệu lực của giao dịch dân sự đó là một năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. ( Cách thứ hai: căn cứ theo mức độ vô hiệu: + Giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ, trong các trường hợp: ( Do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. ( Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập ( Do người xác lập giao dịch dân sự không nhận thức được hành vi của mình. + Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần: Chỉ có một hoặc một số phần của giao dịch đó vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại của giao dịch dân sự. 2.4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu Điều 137 BLDS quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: - Giao dịch dân sự đó không làm phát sinh bất cứ quyền dân sự nào cho các chủ thể tham gia xác lập giao dịch dân sự. - Vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự đó. - Khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu: + Nếu giao dịch dân sự đó chưa được thực hiện thì các bên không được thực hiện. + Nếu giao dịch dân sự đó đã được thực hiện một phần thì các bên dừng ngay việc thực hiện, không được tiếp tục thực hiện phần còn lại và phải có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những lợi ích vật chất đã nhận được của nhau. + Nếu giao dịch dân sự đó đã thực hiện xong thì các bên hoàn trả cho nhau những lợi ích vật chất mà các bên đã nhận được hoặc trả cho nhau số tiền tương đương với giá trị lợi ích vật chất mà mình đã nhận được nếu như lợi ích vật chất đó không còn trên thực tế. - Phần bồi thường thiệt hại: Bên có lỗi gây ra sự vô hiệu của giao dịch dân sự phải bồi thường thiệt hại. II. NHỮNG VỤ VIỆC CÓ THẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC 1. Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng đặt mua bán nhà giữa bà Trịnh Thị Bích Liên với bà Trịnh Thị Kim Hoa. 1.1. Tóm tắt nội dung vụ việc: - Vụ việc này xảy ra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. - Nội dung vụ việc như sau: Năm 1975, bà Nguyễn Thị Nhỡ viết giấy bán toàn bộ nhà đất tại số 174 tổ 11C (nay là số 4 ngõ 285) Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, hai Bà Trưng, Hà Nội cho ông Nguyễn Văn Ký. Ngày 10/04/1987, ông Nguyễn Văn Ký viết giấy bán cho ông Nguyễn Thành Lợi 27,5 m2 đất. Năm 1992, ông Nguyễn Thành Lợi kết hôn với bà Trịnh Thị Bích Liên và chung sống tại nhà đất trên. Năm 1998, vợ chồng ông Lợi kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 01/07/2002 ông bà được Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Do có nhu cầu ở rộng hơn nên vợ chồng ông Lợi có mua một căn nhà số 2 ngõ 285 Đông Kim Ngưu phía ngoài liền kề với căn nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội và chuyển sang ở từ tháng 04/2000. Còn căn nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, ông bà Lợi đã cho thuê và đến tháng 02/2003 thì cho bà Trịnh Thị Kim Hoa, là em ruột của bà Liên, cùng chồng là ông Trương Văn Thái vào ở nhờ. Nay bà Liên đã làm đơn lên tòa có yêu cầu vợ chồng bà Hoa, ông Thái phải trả lại nhà cho vợ chồng bà. Ngược lại, vợ chồng bà Hoa ông Thái có lời khai là ở thuê nhà của bà Trịnh Thị Thu từ tháng 6/2002, hai bên có làm hợp đồng thuê nhà và đã trả lại nhà cho bà Thu từ tháng 11/2006. Bà Hoa được bà Thu và bố của bà là ông Trịnh Quang Thình cho biết: bà Thu đã mua lại nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu của vợ chồng bà Liên ông Lợi từ cuối năm 1999; chính bố của bà là người đã trực tiếp mang 78 triệu đồng sang trả cho vợ chồng bà Liên ông Lợi. Bà Trịnh Thị Thu - người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khẳng định đã mua căn nhà này của vợ chồng bà Liên ông Lợi với giá 98 triệu đồng vào cuối năm 1999 đầu 2000. Ông Thình, bố đẻ của bà, đã đưa trả cho vợ chồng bà Liên ông Lợi 78 triệu đồng, còn 20 triệu đồng bà Thu đã trực tiếp đưa cho vợ chồng bà Liên ông Lợi sau 2 ngày. Hai bên đã làm giấy tờ mua bán nhà nhưng không qua phường xác nhận. Sở dĩ bà nhờ ông Thình mang tiền sang trả hộ vì lý do duy tâm: bà không được tuổi mua nhà. Vợ chồng bà Liên ông Lợi cam kết khi nào phường cấp sổ đỏ sẽ làm thủ tục chuyển tên và làm sổ đỏ cho bà. Khi mua xong, bà Thu đã cho 4 người ở thuê trong đó có vợ chồng bà Hoa ông Thái ở thuê từ tháng 6/2002 đến tháng 11/2006 và từ tháng 8/2008 đến nay, bà cho ông Trịnh Quang Vinh, là em trai của bà, vào ở thuê. Nhưng sau khi vợ chồng bà Liên ông Lợi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, đã không giao giấy tờ mua bán và làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở cho bà Thu, mặc dù bà Thu đã yêu cầu nhiều lần. Bà Liên không thực hiện vì bà không thừa nhận việc mua bán nhà với bà Thu. Ngày 29/8/2005 bà Thu có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Toà án xem xét hợp đồng mua bán nhà giữa bà với vợ chồng bà Liên ông Lợi. Tại bản án số 02/DSST ngày 17/6/2008 Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng đã xử: + Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích Liên về việc yêu cầu bà Trịnh Thị Kim Hoa trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội, do : “thời hiệu khởi kiện đã hết”. + Chấp nhận yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Trịnh Thị Thu. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Bích Liên, ông Nguyễn Thành Lợi và bà Trịnh Thị Thu. Công nhận bà Trịnh Thị Thu có quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng 27,47m2 đất ở đối với căn nhà và diện tích ở tại số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội. 1.2. Nhận xét của nhóm: Bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 17/6/2008 đã xử và xác định hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi và bà Thu là có căn cứ. Tuy nhiên án sơ thẩm cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Liên ông Lợi, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi với bà Thu, và công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 4 ngõ 485 Đông Kim Ngưu cho bà Thu là thiếu căn cứ bởi: - Vụ việc xảy ra vào cuối năm 1999 đầu năm 2000 , do vậy áp dụng bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết. - Theo khoản 2 điều 145 BLDS 1995 quy định “ Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại điều 137, điều 138 và điều 139 ( do vi phạm về hình thức ) thì thời hiệu là không bị hạn chế” do vậy việc tòa án nhân dân Quận Hai Bà Trưng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích về việc yêu cầu bà Trịnh Thị Thu trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4, ngõ 285, phố Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng , Hà Nội do “ thời hiệu khởi kiện đã hết” là không có căn cứ. Ngày xác lập hợp đồng dân sự phải là ngày bên mua và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền . Nhưng do không có tài liệu nào xác định ngày xác lập giao dịch dân sự này nên thời hiệu không bị hạn chế. - Do là chị em ruột nên các bên khi mua bán căn nhà đã không ra cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận là không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà , vi phạm điều 133 BLDS 1995 (điều 450 BLDS 2005): “.Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Chính vì vậy, giao dịch mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: điều 139 BLDS 1995 (điều 134 BLDS 2005): “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức : Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu ” Do vậy phải chịu hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu điều 146 BLDS 1995 “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…” Giao dịch dân sự giữa bà Liên và bà Thu là giao dịch dân sự vô hiệu vì vậy bà Thu phải trả lại căn nhà số 4, ngõ 285, phố Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng cho bà Liên. Do bà Liên thừa nhận có vay của bà Thu 98.000.000 đồng nên bà Liên có nghĩa vụ trả lại bà Thu 98.000.000 đồng và cần phải định giá lại tài sản đang tranh chấp tại thời điểm bà Thu mua nhà so với thực tế hiện tại. 2. Vụ việc thứ hai: tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn là anh Nguyễn Ngọc Thành với bị đơn là ông Đỗ Quang Dũng. 2.1. Tóm tắt nội dung vụ việc - Vụ việc xảy ra trên địa bàn tỉnh Hà Nam. - Nội dung vụ việc: Ngày 15/08/1996, vợ chồng ông Dũng lập hợp đồng chuyển nhượng 50 m2 đất cho anh Thành với giá 1 tỷ đồng, nhận trước 500 triệu. Hai bên cam kết đến ngày 30/04/1997 anh Thành giao đủ số vàng còn lại sẽ làm giấy tờ sang tên, chi phí giấy tờ mỗi bên chịu một nửa. Theo anh Thành thì anh đã giao cho ông Dũng nhiều lần, tổng cộng là 960 triệu đồng là đủ, vì số đất thực tế anh nhận là 48 m2. Ngày 26/09/1996 ông Dũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 80 m2 đất. Nhưng ông Dũng không chịu làm thủ tục tách hộ nên anh Thành khởi kiện đến tòa án, yêu cầu ông Dũng hoàn tất thủ tục sang nhượng theo cam kết. Về phía ông Dũng cho rằng, anh Thành mới giao cho ông 500 triệu nên ông không làm thủ tục tách hộ cho anh Thành. Ông cho rằng anh Thành đã vi phạm cam kết nên ông yêu cầu hủy hợp đồng. Tại bản án sơ thẩm số 6/DSST ngày 15/04/1998, tòa án nhân dân huyện Phủ Lý, tỉnh Hà Nam quyết định: hủy hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa Dũng – Thành. Buộc ông Dũng trả cho anh Thành 500 triệu, buộc anh Thành giao lại cho ông Dũng 48 m2 đất. Ngày 19/04/1998, ông Dũng có đơn kháng cáo. Tại bản án phúc thẩm số 264/DSPT ngày 03/09/1998, Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam quyết định: hủy toàn bộ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dũng và anh Thành, ông Dũng trả lại anh Thành 960 triệu. Sau khi xét xử phúc thẩm, anh Thành có nhiều đơn khiếu nại. Tại quyết định số 55/KN-DS ngày 22/04/1999, phó chánh án tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên. Tại quyết định giám đốc thẩm số 31/GĐT-DS ngày 24/09/1999, tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao quyết định: hủy bản án phúc thẩm số 264/DSPT ngày 03/09/1998 của tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam xử việc tranh chấp hợp đồng sang nhượng đất giữa anh Nguyễn Ngọc Thành với ông Đỗ Quang Dũng. Giao hồ sơ vụ án về tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao nhận định việc ông Dũng sang nhượng 48 m2 đất tại xã An Đổ, huyện Phủ Lý cho anh Thành là hoàn toàn tự nguyện. Trên thực tế, anh Thành đã nhận đất để canh tác. Do việc ông Dũng không tách bộ diện tích đất đã sang nhượng cho anh Thành nên xảy ra tranh chấp. Anh Thành lại nói rằng đã trả đủ 960 triệu đồng nhưng chỉ có lần đầu ghi biên nhận. Về phía ông Dũng cho rằng anh Thành mới giao 500 triệu đồng. Số còn lại anh Thành chưa thanh toán. Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của anh Thành và các nhân chứng để khẳng định ông Dũng đã nhận đủ 960 triệu là chưa có căn cứ vững chắc. Mặt khác giữa ông Dũng và anh Thành đều thừa nhận hai bên đã đến gặp chính quyền địa phương để làm thủ tục sang nhượng đất nhưng do mới tách xã nên chính quyền chưa làm được. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng hai bên không tiến hành làm thủ tục sang nhượng và xác định hợp đồng giữa Dũng – Thành là vô hiệu là không đúng. Vì vậy cần phải hủy bản án phúc thẩm để điều tra, xét xử lại theo hướng công nhận hợp đồng sang nhượng đất giữa ông Dũng với anh Thành, đồng thời xác minh thêm về khoản tiền anh Thành đã giao cho ông Dũng sau ngày 15/08/1996, nếu anh Thành không chứng minh được đã giao đủ tiền cho ông Dũng thì anh Thành thanh toán tiếp cho ông Dũng tỷ lệ diện tích đất còn lại theo thời giá. 2.2. Nhận xét của nhóm Theo chúng tôi, trong vụ án này cần xác định hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên là hợp đồng vô hiệu vì các bên không tuân thủ các quy định về hình thức theo quy định của pháp luật hiện hành (trong trường hợp đối tượng là bất động sản). Lẽ ra tòa án cần căn cứ điều 131, 136 Bộ luật dân sự tuyên bố hợp đồng mua bán nêu trên là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo điều 146, Bộ luật dân sự mới thỏa đáng và phù hợp với thực tế của vụ án. Tòa án cấp giám đốc thẩm khi nêu lý do tách xã nên hai bên không làm được thủ tục hình thức là căn cứ để công nhận hợp đồng là không đúng. Như vậy, hợp đồng giữa ông Dũng và anh Thành được xác định là vô hiệu, nhưng để đảm bảo quyền lợi cho các bên thì phải xác định số tiền thực tế anh Thành đã đưa cho ông Dũng, điều này phụ thuộc vào việc anh Thành có đưa ra được các chứng cứ và nhân chứng chứng minh cho việc anh đã giao đủ 960 triệu cho ông Dũng hay không. Nếu anh Thành chứng minh được đã giao đủ tiền cho ông Dũng thì buộc ông Dũng phải hoàn trả cho anh Thành số tiền trên và anh Thành giao lại 48 m2 đất cho ông Dũng. 3. Vụ việc thứ ba: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa nguyên đơn là bà Trần Thị Lượt với bị đơn là anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng. 3.1. Tóm tắt nội dung vụ việc - Vụ việc xảy ra trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Nội dung vụ việc: Cuối tháng 10/2006 bà Lượt đọc báo thấy anh Sơn có nhu cầu bán nhà, thống nhất giá cả là 570 trieu đồng. Nguồn gốc nhà đất tài 492 Bạch Mai là của bố mẹ cho 2 anh em chị phượng ( vợ anh sơn), sau đó anh trai chị không ở đấy nữa, nên cho hai vợ chồng chị phượng toàn quyền sử dụng sở hữu.  Anh Sơn hứa sẽ làm đầy đủ giấy tờ hợp pháp cho căn nhà đồng thời có sự ra mặt của anh trai chị Phượng – là anh Huấn chứng thực nguồn gốc căn nhà, nên bà Lượt yên tâm mua nhà. Ngày 14.11.2006, bà Lượt và vợ chồng anh Sơn tiến hành làm hợp đồng mua bán ngôi nhà trên, với người làm chứng là bà Nguyễn Thị Cúc Ngày 14.11.2006 bà Lượt trả số tiền lần 1: 100.000.000 đồng Ngày 15.11.2006 bà trả số tiền lần 2: 230.000.000 đồng Hai bên cam kết miệng: sau khi vợ chồng anh Sơn làm giấy tờ xác nhận nhà đất hợp pháp, bà Lượt hoàn trả nốt số tiền là 240.000.000. Anh Sơn hẹn với bà Lượt đến ngày 1.12.2006 cùng ra UBND phường Trương Định để cùng hoàn tất thủ tục mua bán. Đến hẹn, anh Sơn không đến, bà Lượt biết được việc làm giấy tờ nhà đất hợp pháp đã không thành, đã làm ầm ĩ đòi lại tiền mua nhà. Anh Sơn  đã viết cam kết trả lại số tiền 330.000.000 cho bà Lượt với lý do không hoàn thành