Định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại, tồn tại và giải pháp

79 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP Vũ Văn Thực* TÓM TẮT Đối với ngân hàng thương mại thì định giá bất động sản để đảm bảo cho các khoản vốn vay có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, ngoài ra với ý nghĩa là nguồn thu thứ hai khi nguồn thu thứ nhất thiếu chắc chắn nên định giá chính xác còn góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng, hạn chế nợ xấu phát sinh cho các ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay một số ngân hàng thương mại việc thẩm định giá còn có bất cập nhất định, dẫn tới xác định giá trị bất động sản thế chấp chưa chính xác, ảnh hưởng đến hoạt động cho vay và thu hồi nợ của các ngân hàng Từ khóa: bất động sản, thẩm định giá EVALUATION OF REAL ESTATE PRICES AT COMMERCIAL BANK, CURRENT STATE AND SOLUTIONS ABSTRACT To commercial banks’s perspective, real estate evaluation has played an important implications for lending decisions, as well as being a second source of revenue. When the first source of revenue, which is the credit itself, is uncertain, accurate evaluation also contributes to reducing credit risks and limiting bad debts to banks. However, some commercial banks still have certain inadequacies of evaluation, leading to incorrect valuation of mortgage properties prices which in return affects the lending and debt recovery activities of the bank. Keywords: real estate, evaluation * TS. Ngân hàng NN và PTNT thành phố Hồ Chí Minh, CN Tân Bình Định giá bất động sản ... 80 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Tín dụng là một nguồn thu chủ yếu của các ngân hàng thương mại, vì vậy thẩm định giá tài sản đảm bảo, trong đó có thẩm định giá bất động sản để nhận làm đảm bảo tiền vay đóng một vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động cho vay; thẩm định giá là cơ sở để các ngân hàng thương mại quyết định cho vay và với ý nghĩa là nguồn thu thứ hai sau nguồn thu thứ nhất thiếu chắc chắn, do đó định giá bất động sản sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng, gia tăng lợi nhuận cũng như nâng cao uy tín, vị thế của các ngân hàng thương mại, chính vì thế định giá bất động sản luôn được các ngân hàng thương mại đặc biệt quan tâm. Thời gian qua, công tác thẩm định giá bất động sản được các ngân hàng thương mại ngày càng chú trọng, song bên cạnh đó vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định giá, rủi ro tín dụng, cũng như uy tín, vị thế của các ngân hàng thương mại. Bài viết này chỉ ra một số tồn tại trong công tác thẩm định giá của các ngân hàng thương mại, đồng thời đề xuất một số khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại trong thời gian tới 2. MỘT SỐ TỒN TẠI TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Thứ nhất, văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều bất cập, chồng chéo và chưa đồng bộ giữa các văn bản luật, dẫn tới vẫn còn có những hiện tượng đầu cơ, lách luật trên thị trường bất động sản. Thứ hai, giá của thị trường bất động sản luôn thay đổi, có lúc rất nóng, song có những lúc lại khá trầm lắng, nhiều khi thị trường đóng băng trong giai đoạn khá dài, hơn thế nữa hoạt động mua bán không chính thức luôn tồn tại song hành với hoạt động mua bán chính thức, vì vậy việc thu thập thông tin về giá bất động sản là rất khó khăn. Mặt khác, trong điều kiện cạnh tranh như hiện nay, việc giải ngân nhanh cho khách hàng cũng đang là một áp lực cho công tác định giá, bởi trong một thời gian ngắn, khó có thể thu thập đầy đủ thông tin cho việc định giá bất động sản. Thứ ba, phương pháp định giá của các ngân hàng thường được sử dụng là phương pháp so sánh, các phương pháp định giá khác không hoặc ít được sử dụng để định giá và như chúng ta đều biết, mỗi tài sản đảm bảo đều có những đặc điểm, công dụng không giống nhau, vì thế giá trị các tài sản cũng không giống nhau, nhiều khi bất động sản nằm trên cùng một tuyến đường, thậm chí ngay bên cạnh nhau nhưng có giá trị hoàn toàn khác nhau. Thứ tư, một số ngân hàng còn dựa vào bảng giá đất do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành và công bố hàng năm cộng với biên độ điều chỉnh nhất định nên chưa phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường; nhiều cán bộ tại các ngân hàng khi định giá tài sản còn quá chú trọng đến yếu tố pháp lý của tài sản mà quên đi giá trị thực của bất động sản trên thị trường, mặc dù đây là một trong những yếu tố trọng tâm nên chưa xác định đúng giá trị thực của bất động sản trên thị trường. Thứ năm, thẩm định giá là một công việc không hề dễ dàng, do đó đòi hỏi người thẩm định không chỉ nắm vững kiến thức chuyên môn, mà cần phải có kiến thức sâu rộng về các lĩnh vực khác nhau có liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như kiến thức về phong thủy, xây dựng, kiến trúc, nội thấtBên cạnh đó, thông thường cán bộ cho vay cũng chính là cán bộ định giá bất động sản dẫn đến chưa chủ động, hoặc thiếu khách quan trong thẩm định giá. Thứ sáu, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng cũng là một trong những vấn đề dẫn đến công tác định giá bất động sản thiếu khách quan, thông thường người đi vay bao giờ cũng muốn định giá tài sản của mình tăng lên để vay vốn được nhiều hơn; trong trường hợp này người vay có thể cấu kết với cán bộ ngân hàng thoái hóa biến chất để nâng khống giá trị tài sản, 81 đổi lại cán bộ ngân hàng sẽ được khách hàng lại quả một số tiền để thực hiện nâng khống giá trị tài sản. Thứ bảy, hiện nay, cán bộ tín dụng đều được giao chỉ tiêu phát triển dư nợ, do đó áp lực công việc ngày càng tăng, dẫn đến còn lỏng lẻo khi định giá, bên cạnh đó với yêu cầu phải cấp tín dụng nhanh nên thời gian thẩm định giá ngắn để có ngay kết quả thẩm định cho vay, do đó việc thu thập thông tin để thẩm định giá sẽ có giới hạn nhất định để định giá tài sản. Thứ tám, do yêu cầu cạnh tranh, các ngân hàng phải thu hút và níu kéo khách hàng, do đó một số ngân hàng chấp nhận nâng cao giá trị tài sản so với giá trị thực để cho vay, quản trị rủi ro khoản vay được thực hiện thông qua các mặt nghiệp vụ khác. 3. KHUYẾN NGHỊ Nhằm giúp các ngân hàng thương mại khắc phục được những tồn tại trong định giá bất động sản để đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng, tác giả đề xuất một số khuyến nghị như sau: Một là, khắc phục bất cập trong việc thu thập thông tin bằng cách phối hợp với các công ty môi giới bất động sản có uy tín, các tổ chức nghiên cứu thị trường, chuyên gia giỏi và chính quyền địa phương có bất động sản để xây dựng bộ dữ liệu thông tin thị trường bất động sản, từ đó góp phần nâng cao mức độ tin cậy về kết quả thẩm định giá và hạn chế rủi ro. Hai là, hoàn thiện cơ cấu tổ chức: thực tế cho thấy, tại các ngân hàng thương mại Việt Nam phần lớn chưa có bộ máy thẩm định giá riêng, thông thường người thẩm định giá cũng chính là cán bộ tín dụng cho vay, như vậy ngoài các yếu chuyên môn không được đảm bảo thì yếu tố khách quan cũng không được thực thi, ngoài ra do cán bộ tín dụng là cán bộ kiêm nhiệm nên hoạt động định giá thường không đem lại hiệu quả cao; vì vậy, muốn nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, các ngân hàng thương mại cần xem xét việc hình thành riêng bộ phận định giá để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá. Ba là, cần có chính sách tuyên truyền, quản lý, kiểm soát nghiệp vụ thẩm định giá chặt chẽ, khoa học để giáo dục, kiểm soát, động viên và răn đe đối với các nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp, vừa hỗ trợ cho nhân viên định giá hoàn thành công việc một cách tốt nhất. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cần có chính sách trả lương, thưởng tương xứng với kết quả công việc của nhân viên thẩm định giá nhằm động viên, khen thưởng kịp thời, tạo động lực cho cán bộ thẩm định hoàn thành tốt nhiệm vụ. Bốn là, phát triển nguồn nhân lực, nguồn nhân lực là một trong những yếu tố then chốt quyết định đến công tác thẩm định giá; vì thế các ngân hàng cần quan tâm hơn đến đội ngũ cán bộ từ khâu tuyển dụng, đào tạo và sử dụng cán bộ thẩm định giá, chú trọng đến chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ thẩm định giá. Về tuyển dụng cần thực hiện công khai, minh bạch, tuyển đúng, tuyển đủ cán bộ có thực tài vào làm việc tại bộ phận thẩm định. Thường xuyên đào tạo, đào tạo lại đội ngũ cán bộ thẩm định, thúc đẩy khả năng nghiên cứu, sáng tạo của nhân viên thẩm định giá. Năm là, cần vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá, thực tế cho thấy đa số các ngân hàng thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản, trong khi đó mỗi phương pháp đều có những ưu, nhược điểm khác nhau, vì vậy các ngân hàng cần đa dạng hóa các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho phù hợp với từng loại bất động sản, cụ thể có thể định giá theo phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập hoặc kết hợp cả ba phương pháp trên. Sáu là, kiểm tra, kiểm soát thận trọng các kết quả định giá, kể cả những sai sót trong đánh máy, cho dù những lỗi đó là những lỗi nhỏ nhất cũng có thể gây ra những hậu quả không mong đợi; thường xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động định giá để phát hiện những chỗ sai, điều chỉnh kịp thời, trong quá trình thu thập thông tin phải được xem xét một cách khách quan, cẩn thận, bởi có rất nhiều nguồn thông tin không chính Định giá bất động sản ... 82 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật xác, không còn phù hợp, thông tin ảo và đặc biệt cần phải có bộ lọc thông tin để sàng lọc và xử lý một cách khách quan, khoa học để chọn ra mức giá chính xác nhất. Bảy là, tuân thủ nghiêm túc các nguyên tắc quản lý rủi ro, không buông lỏng công tác thẩm định giá nhằm thu hút khách hàng vay vốn, từ đó tạo ra lỗ hổng trong công tác thẩm định giá, đẫn đến kết quả định giá thiếu chính xác, gây rủi ro cho ngân hàng. TÓM LẠI: định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay là một trong những yếu tố cực kỳ quan trọng cho các ngân hàng thương mại, kết quả thẩm định giá không chỉ là một trong những điều kiện để các ngân hàng quyết định cho vay mà còn liên quan đến rủi ro tín dụng và hiệu quả hoạt động, cũng như uy tín, vị thế của các ngân hàng thương mại, vì vậy, các ngân hàng thương mại cần nâng cao chất lượng thẩm định giá. Bài viết này đã chỉ ra những mặt tồn tại trong công tác thẩm định giá của các ngân hàng thương mại, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá của các ngân hàng thương mại, hy vọng rằng, đây là những giải pháp thiết thực, bổ ích giúp cho công tác thẩm định giá của các ngân hàng thương mại ngày càng có chất lượng, hiệu quả hơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Nguyễn Kim Đức(2012). Hoạt động thẩm định giá trong quản lý nợ xấu tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Tạp chí Phát triển và Hội nhập [2]. Hay Sinh, Trần Bích Vân(2012). Nguyên lý định giá bất động sản. Nxb Lao Động Xã hội TP. Hồ Chí Minh [3]. vc.com.vn/Dinh-gia-bat-dong-san-the- chap-tai-ngan-hang-Nhung-ton-tai-va-de- xuat-628.html [4]. hong-dinh-gia-tai-san-dam-bao-171316.html [5]. tin-tuc/nang-cao-nang-luc-va-phat-trien-nghe- tham-dinh-gia-o-viet-nam.html