Hướng đi cho sản phẩm tín dụng bất động sản cá nhân tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

48 © Học viện Ngân hàng ISSN 1859 - 011X Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 Hướng đi cho sản phẩm tín dụng bất động sản cá nhân tại các ngân hàng thương mại Việt Nam QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP Tạ Thanh Huyền Ngày nhận: 12/03/2019 Ngày nhận bản sửa: 23/05/2019 Ngày duyệt đăng: 17/06/2019 Trong nhiều năm trở lại đây, cho vay bất động sản (BĐS) luôn là mảng cho vay có giá trị lớn nhất của các ngân hàng với tỷ trọng khoảng 10% tổng dư nợ (Ủy ban giám sát tài chính quốc gia- UBGSTCQG, 2018).Cho vay BĐS, đặc biệt là đối tượng khách hàng cá nhân vẫn sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý của các ngân hàng do Việt Nam một quốc gia có cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu nhà ở cao. Bài viết sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi để thu thập thông tin từ phía khách hàng cá nhân cũng như từ phía cán bộ cung cấp sản phẩm tín dụng BĐS ở các ngân hàng để đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng của các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại, từ đó đưa ra các hướng giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS trong tương lai. Từ khóa: Tín dụng, bất động sản, ngân hàng thương mại 1. Giới thiệu hị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn kể cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội không đồng nhất ở các quốc gia khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% tổng lượng của cải vật chất (Michael J.Lea,2006). Để thị trường BĐS có thể phát triển mạnh mẽ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì tín dụng ngân hàng là một trong những kênh cung cấp vốn quan trọng nhất. Với các ngân hàng thương mại (NHTM) trên thế giới, tín dụng BĐS chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các NHTM, góp phần lớn vào nguồn thu trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng (Edward Wreed và Edward K.Gill,2005). Còn ở Việt Nam, nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay (Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2016). Tuy nhiên, nghiên cứu củaNgân hàng Mizuho (2013) chỉ ra rằng Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP và tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà thấp gần nhất so với các quốc gia Đông Nam Á, chỉ trên Philipine, trong khi đó Việt Nam lại là quốc gia có một cơ cấu dân số QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP 49Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 trẻ, nhu cầu nhà ở cao. Thêm vào đó, hiệu quả cho vay BĐS chưa đạt được kết quả như mong đợi của nhiều ngân hàng do sự đa dạng hoá về loại hình sản phẩm trong lĩnh vực này còn hạn chế. Từ thực tế đó, bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng sản phẩm tín dụng BĐS của các NHTM cổ phần để tìm ra hướng đi hợp lý cho nhóm sản phẩm này nhằm đáp ứng đầy đủ và đúng nhu cầu của các đối tượng khách hàng. 2. Phương pháp nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu Để trả lời câu hỏi nghiên cứu “Các sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân đang triển khai tại các NHTM Việt Nam đã phù hợp và đáp ứng được nhu cầu của thị trường chưa?”, từ đó đưa ra gợi ý cho các NHTM Việt Nam nên xây dựng và phát triển dòng sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân như thế nào, tác giả đã thực hiện điều tra khảo sát 2 nhóm: cán bộ ngân hàng và khách hàng. 200 bảng hỏi được gửi tới cán bộ tín dụng ngân hàng, 138 cán bộ tín dụng gửi câu trả lời về trong đó có 76 cán bộ tín dụng là nam và 62 cán bộ tín dụng là nữ. Đa phần cán bộ tín dụng tham gia điều tra là cán bộ tín dụng trẻ, dưới 40 tuổi, cụ thể 58,5% cán bộ tín dụng dưới 30 tuổi, 40,6 % cán bộ tín dụng từ 30 đến 40 tuổi, chỉ có 0,9% cán bộ tín dụng trên 40 tuổi. Mặc dù tỷ lệ cán bộ tín dụng trẻ tham gia điều tra lớn, song tỷ lệ cán bộ có kinh nghiệm cao, chỉ có 26,4% cán bộ tín dụng có dưới 2 năm kinh nghiệm trong khi đó 27,3% cán bộ có từ 2 năm đến 5 năm kinh nghiệm, 30,2% cán bộ có từ 5 năm đến 8 năm kinh nghiệm và 16,1% cán bộ có trên 8 năm kinh nghiệm. Với tỷ lệ cán bộ tín dụng có kinh nghiệm cao tham gia điều tra sẽ giúp cho nghiên cứu có những đánh giá xác thực và nhận xét sâu sắc hơn. Đối với khách hàng tham gia điều tra, 185 khách hàng gửi câu trả lời về, có 57% là khách hàng nữ và 43% là khách hàng nam. Đa phần khách hàng tham gia điều tra khá trẻ, tập trung chủ yếu ở độ tuổi từ 18 đến 35, chiếm khoảng 70% mẫu điều tra, 22% khách hàng có độ tuổi từ 26 đến 45, trên 45 tuổi chỉ chiếm 8%. Điều này góp phần cho thấy nhu cầu mua nhà, ổn định cuộc sống của người trẻ tuổi cao. Trong số khách hàng tham gia điều tra 33% là cán bộ công chức nhà nước, 46% khách hàng là cán bộ công nhân viên nhưng không thuộc tổ chức nhà nước, 13,7% là lao động tự do và 7,3% là thuộc đối tượng khác. 80% khách hàng đều có nhu cầu mua BĐS hoặc sửa chữa nhà, trong đó nhu cầu mua chung cư chiếm tỷ lệ lớn. Hai bảng hỏi được thiết kế để thu thập thông tin từ cả hai phía: những người trực tiếp cung ứng sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng là các cán bộ tín dụng và những người sử dụng sản phẩm ngân hàng, khách hàng của ngân hàng. Bảng hỏi dành cho cán bộ tín dụng bao gồm 34 câu hỏi, ngoài 5 câu hỏi phần nhận diện chung, còn lại 29 câu khai thác ba nội dung chính: đánh giá tầm quan trọng của tín dụng BĐS trong hoạt động kinh doanh ngân hàng (5 câu); đánh giá sự phù hợp của sản phẩm tín dụng BĐS đối với khách hàng cá nhân (17 câu); ý tưởng xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS (7 câu). Đối với bảng hỏi dành cho khách hàng ngoài 4 câu về thông tin của khách hàng, bảng hỏi tập trung đi vào hai nội dung chính được tập trung khai thác, đó là đánh giá nhu cầu sử dụng sản phẩm tín dụng BĐS (3 câu) và mức độ đáp ứng của sản phẩm hiện tại với nhu cầu của khách hàng (16 câu). Đối với cả 2 bảng hỏi, 70% là các câu hỏi lựa chọn với mức độ trung bình 5 lựa chọn cho 1 câu trả lời (1 là mức thấp nhất và 5 là cao nhất); và 30% là các câu hỏi mở nhằm khai thác tối đa thông tin, suy nghĩ và cảm nhận của khách hàng cũng như cán bộ tín dụng liên quan đến các sản phẩm tín dụng BĐS. 3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 3.1. Đánh giá nhu cầu tín dụng BĐS cá nhân Nghiên cứu tiến hành điều tra khách hàng để có cái nhìn cụ thể hơn về cầu tín dụng BĐS. Kết quả điều tra chỉ ra rằng trong 185 khách hàng gửi câu trả lời về, chỉ có 16,6% khách hàng ở nhà tầng kiên cố, 24,3% khách hàng đang sống cùng với người thân (bố mẹ, anh, chị, em...), 31% đi thuê nhà và 23,1% khách hàng ở nhà chung cư. Số liệu này cho thấy nhu cầu về nhà riêng của khách hàng rất cao. Thực tế, khi hỏi về nhu cầu thay đổi và sửa sang nơi ở của mình, QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP 50 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàngSố 205- Tháng 6. 2019 có tới 57,4% có nhu cầu mua nhà chung cư hoặc nhà xây sẵn, 8,9% khách hàng có nhu cầu mua đất và 4,7% khách hàng có nhu cầu đầu tư BĐS. Những con số này đã khẳng định tiềm năng to lớn của thị trường này. Trong nhóm sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân, hầu hết các ngân hàng cung cấp 5 loại sản phẩm: vay mua nhà dự án, vay mua nhà ở xã hội, vay mua nhà cán bộ viên chức, vay xây/sửa nhà và vay mua nhà đất. Trong các sản phẩm này, vay mua nhà dự án được 58,1% cán bộ tín dụng đánh giá có tỷ trọng thị phần cao nhất, tiếp đến là cho vay xây sửa nhà và vay mua nhà, đất. Tại vị trí thị phần thứ 2 và thứ 3 mua nhà đất và vay xây/sửa nhà có tỷ trọng đánh giá cao nhất, tiếp đến là cho vay mua nhà dự án. Bảng 1 cho thấy rõ vay mua nhà dự án được đánh giá có thị phần cao nhất tại các ngân hàng và đây cũng là sản phẩm được các ngân hàng ưu tiên phát triển so với các loại hình sản phẩm tín dụng BĐS khác. Vị trí thị phần cụ thể được thể hiện qua Biểu đồ 1. Kết quả thu nhận được cho thấy nhà dự án hiện đang có vị trí thị phần lớn nhất trong số các sản phẩm tín dụng BĐS với vị trí trung bình 2.0, tiếp đến là các sản phẩm vay xây, sửa nhà, vay mua đất, vay mua nhà cán bộ viên chức và vay mua nhà ở xã hội với vị trí trung bình tương ứng là 2.9, 3.0, 4.2 và 5.3. Xu hướng này một lần nữa được khẳng định khi tiến hành điều tra khách hàng, ở vị trí ưu tiên số 1, có 65/185 khách hàng (chiếm 35% tổng số khách hàng được hỏi) quan tâm đến sản phẩm vay mua nhà dự án, đây là tỷ lệ cao nhất. Thực tế cho thấy nhu cầu mua nhà ở tại thị trường Hà Nội rất lớn, song việc phân khúc sản Bảng 1.Thứ tự thị phần và thứ tự ưu tiên phát triển sản phẩm của NHTM Đơn vị: % Sản phẩm tín dụng Thứ tự thị phần Thứ tự ưu tiên phát triển của NH 1 2 3 4 5 6 TB1 1 2 3 4 5 6 TB Vay mua nhà dự án 58.1 12.2 14.9 5.4 8.1 1.3 2.0 58.1 12.1 9.5 10.8 9.5 0 2.0 Vay mua nhà ở xã hội 2.7 1.4 4.1 10.8 12.2 68.8 5.3 4.1 10.8 17.6 21.6 37.8 8.1 3.3 Vay mua nhà cán bộ viên chức 1.4 5.4 23 31.2 20.3 18.7 4,2 1.4 8.1 25.7 39.2 24.3 1.3 3.8 Vay xây/sửa nhà 17.6 24.3 25.7 18.9 9.5 4 2.9 12.1 31.4 31.4 15.2 8.1 1.8 2.8 Vay mua nhà, đất 17.6 31.1 21.6 2.7 20.3 6.5 3.0 24.3 37.6 15.8 5.4 12.2 4.7 2.6 Vay khác 2.6 25.6 10.7 31 29.6 0.7 3.6 0 0 0 7.8 8.1 84.1 5.8 Nguồn: Tổng hợp kết quả khảo sát các NHTM cổ phần trên địa bàn Hà Nội, tháng 01/2018 Biểu đồ 1. Thị phần các sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân Nguồn: Kết quả khảo sát các NHTM cổ phần trên địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 01/2018 1 Cách tính trung bình: Thị phần trung bình cho vay mua nhà dự án = 58.1%*1 + 12.2%*2 + 14.9%*3 + 5.4%*4 + 8.1%*5 + 1.3%*6 = 2.0 Vay mua nhà dự án Vay xây/sửa nhà Vay khác Vay mua nhà ở xã hội Vay mua nhà đất Vay mua nhà cán bộ viên chức QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP 51Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 phẩm của các doanh nghiệp BĐS chưa phù hợp, họ tập trung nhiều vào sản phẩm ở phân khúc trung và cao cấp vì những phân khúc này mang lại mức lợi nhuận lớn hơn, trong khí đó tại phân khúc thấp khách hàng có nhu cầu cao nhưng sản phẩm lại hạn chế. Mặt khác, ngay tại những phân khúc này, nguồn tài chính vẫn là một cản trở lớn với khách hàng bởi thu nhập hạn chế của họ, vì vậy nhu cầu vay vốn mua nhà của khách hàng tại nhóm này vẫn còn rất lớn. Khi đánh giá mức độ phát triển của sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân, 90,5% cán bộ tín dụng được hỏi cho rằng tín dụng BĐS cá nhân sẽ phát triển hoặc rất phát triển, chỉ có 8,1% cho rằng nhóm sản phẩm này phát triển chậm và 1,4% cho rằng nhóm sản phẩm này có thể suy thoái. 77,3% tổng cán bộ tín dụng tham gia điều tra cho biết sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân là sản phẩm ưu tiên phát triển tại NH của họ. 3.2. Đánh giá sự phù hợp của sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân Để đánh giá mức độ phù hợp của sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân, nghiên cứu dựa trên đánh giá của khách hàng và cán bộ tín dụng trên hai cấp độ: Đánh giá tổng quát sự hài lòng của khách hàng, tiếp đến nghiên cứu sẽ tiến hành phân tích sự phù hợp của các đặc tính sản phẩm. Đánh giá sự hài lòng của sản phẩm với nhu cầu của khách hàng Nghiên cứu xem xét đánh giá của khách hàng thông qua các các câu hỏi về: Sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu khách hàng, tính đa dạng của sản phẩm, tính hữu ích của sản phẩm - Đánh giá sự phù hợp của sản phẩm đối với nhu cầu khách hàng, 61% khách hàng cho rằng sản phẩm ngân hàng đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, 33,8% khách hàng cho rằng sản phẩm chỉ đáp được phần ít nhu cầu của họ và 5,2% khách hàng cho rằng sản phẩm hoàn toàn chưa đáp ứng được nhu cầu. Từ số liệu trên ta thấy 1/3 khách hàng nhận thấy sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của họ, đây là một tỷ lệ tương đối cao, đòi hỏi ngân hàng cần xem xét để cải thiện tỷ lệ này. - Đánh giá tính đa dạng của sản phẩm: 72,7% khách hàng cho rằng sản phẩm ngân hàng đa dạng và rất đa dạng, còn 27,3% còn lại đánh giá sản phẩm vẫn còn nghèo nàn. Như đã đề cập ở phần trên, sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng tập trung chủ yếu vào 5 sản phẩm là: cho vay mua nhà dự án, cho vay mua nhà ở xã hội, cho vay mua nhà cán bộ viên chức, vay xây/sửa nhà và vay mua nhà đất. Trong 5 sản phẩm này, chỉ có 3 sản phẩm được khách hàng chú ý đó là vay mua nhà dự án, vay mua nhà đất và vay xây/ sửa nhà, còn cho vay mua nhà ở xã hội và vay mua nhà cán bộ viên chức chưa thực sự thu hút khách hàng. - Đánh giá tính hữu ích của sản phẩm: 94,8% khách hàng được hỏi đều thừa nhận sự cần thiết và tính hữu ích của sản phẩm này. Họ cho rằng đây là sản phẩm cần thiết cho xã hội, và với một xã hội văn minh, phát triển, nhu cầu nhà ở cá nhân tăng cao không chỉ về mặt số lượng mà cả về chất lượng sẽ khiến nhiều khách hàng quan tâm tới nhóm sản phẩm này hơn và thúc đẩy nhóm sản phẩm này phát triển. Nhiều khách hàng còn nhấn mạnh rằng, với những gia đình trẻ, việc có đủ số tiền lớn mua nhà là điều vô cùng khó khăn, tuy nhiên với giải pháp sử dụng sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng, họ có thể “mơ” đến ngôi nhà của riêng mình và đó cũng chính là động lực để họ làm việc và tiết kiệm. Tại các nước phát triển, sự biến động của thị trường BĐS vô cùng nhạy cảm với sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng và sản phẩm này là người bạn đồng hành của hầu hết mọi gia đình. Việc phân tích kết quả điều tra ở trên cho thấy phần lớn khách hàng tham gia điều tra đều ghi nhận sự cần thiết, tính hữu ích của sản phẩm tín dụng BĐS, tỷ lệ đánh giá sự phù hợp cũng như tính đa dạng của sản phẩm cao, tuy nhiên hơn 30% khách hàng trả lời phỏng vấn vẫn mong muốn sản phẩm cần được cải thiện hơn để đáp ứng nhu cầu của họ tốt hơn. Vậy, cụ thể khách hàng mong muốn được cải thiện như thế nào, phần tiếp theo được dành để phân tích những đánh giá của khách hàng về các đặc tính của sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng. Đánh giá sự phù hợp của các đặc tính sản phẩm Để đánh giá khả năng đáp ứng của các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại, nghiên cứu dựa QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP 52 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàngSố 205- Tháng 6. 2019 trên đánh giá của khách hàng đối với một số đặc điểm chính nổi bật của sản phẩm tín dụng. Kết quả cụ thể được thể hiện tại Biểu đồ 2. Kết quả khảo sát cho thấy trên 50% khách hàng đều cho rằng thời hạn khoản vay phù hợp, quy mô khoản vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng; về yêu cầu tải sản đảm bảo cũng như mức thu nhập tối thiểu cần có của khách hàng đều ở mức hợp lý, không quá cao; việc tiếp cận thông tin cũng như thời gian phê duyệt hồ sơ phù hợp. Nếu chúng ta chỉ nhìn vào đoạn 1 (màu ghi đậm), chúng ta thấy những dấu hiệu lạc quan, những con số đầy tích cực khi đánh giá đặc tính của sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng, nó cho thấy ngân hàng và khách hàng đang gần nhau hơn. Tuy nhiên, khi chúng ta nhìn vào đoạn 2 (màu ghi nhạt) thể hiện tỷ lệ % mức độ không phù hợp ít của từng đặc tính sản phẩm với nhu cầu của khách hàng, chúng ta thấy tỷ lệ này cũng không phải ở mức khiêm tốn, điển hình là thủ tục vay vốn. Cụ thể, tỷ lệ khách hàng đánh giá ở mức độ đơn giản của thủ tục vay vốn là rất thấp, chỉ có 13% khách hàng cho rằng hiện nay thủ tục vay vốn của ngân hàng là đơn giản, trong khi đó có tới 54,5% khách hàng nói thủ tục vay vốn của ngân hàng còn phức tạp và 32,5% đánh giá thủ tục vay vốn quá phức tạp. Vấn đề này đã được đề cập trong nhiều báo cáo cũng như trong các buổi hội thảo giữa ngân hàng và khách hàng, tuy nhiên dường như sự cải tiến vẫn còn chậm và nó trở thành một rào cản đối với việc tiếp cận tín dụng ngân hàng nói chung và tín dụng BĐS của khách hàng cá nhân nói riêng. Một số khách hàng chỉ rõ số lượng giấy tờ phải điền và nộp cho ngân hàng quá nhiều, đặc biệt các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp và chứng minh nguồn thu nhập. Có tới 40,3% khách hàng cho rằng thời gian phê duyệt hồ sơ còn dài so với mong đợi của họ. Đối với tài sản đảm bảo và yêu cầu về mức thu nhập của khách hàng, 39% khách hàng cho rằng các yêu cầu này cao so với khả năng của họ, vì vậy mặc dù có nhu cầu song việc tiếp cận được các khoản vay không hề dễ. Thực tế, tài sản đảm bảo và thu nhập của khách hàng là hai chỉ tiêu chính và quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định tín dụng của cán bộ tín dụng, song khả năng đáp ứng của khách hàng với hai chỉ tiêu này còn khiêm tốn. Đối với thời hạn khoản vay, 30% khách hàng mong muốn thời hạn khoản vay được kéo dài hơn. Về quy mô khoản vay và việc tiếp cận thông tin sản phẩm, 23,4 % đánh giá cần cải thiện. Đoạn 3 (màu đen) thể hiện mức độ không phù hợp lớn Biểu đồ 2. Đánh giá của khách hàng về sự phù hợp của đặc tính sản phẩm tín dụng BĐS Nguồn: Kết quả khảo sát khách hàng, tháng 01/2018 QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP 53Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 của đặc tính sản phẩm với nhu cầu khách hàng, nhìn chung tại cột này tỷ lệ tương đối thấp. Để đánh giá chính xác và cụ thể hơn khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng của các sản phẩm tín dụng bất động sản hiện tại, nghiên cứu đã tiến hành điều tra đánh giá của khách hàng về ưu, nhược điểm cũng như những mong muốn cần cải tiến sản phẩm của khách hàng thông qua các câu hỏi mở. Những ưu điểm nổi bật cuả sản phẩm được khách hàng nhấn mạnh có thể kể đến: - Giải ngân nhanh; - Lãi suất và phương thức trả nợ linh hoạt; - Cán bộ tín dụng nhiệt tình cung cấp thông tin đầy đủ; - Hỗ trợ vay cao; - Giúp cho khách hàng có cơ hội mua được nhà. Bên cạnh đó khách hàng cũng chỉ rõ những nhược điểm, điểm chưa hài lòng khi sử dụng sản phẩm như thủ tục còn phức tạp; thời gian phê duyệt hồ sơ lâu; lãi suất còn cao. Ba yếu tố này cũng là những yếu tố khách hàng mong muốn ngân hàng cải thiện để họ có thể dễ dàng tiếp cận sản phẩm hơn. Ngoài ra khách hàng cũng nhấn mạnh việc mở rộng danh mục các tài sản đảm bảo, đặc biệt đối với việc mua nhà dự án nếu không có cam kết 3 bên, khách hàng không thể vay được bởi thiếu tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, khi được hỏi cán bộ tín dụng những điểm chưa phù hợp của sản phẩm tín dụng BĐS mà ngân hàng họ cung cấp, ngoài những vấn đề khách hàng đã đề cập cán bộ tín dụng cũng nêu lên một số điểm ngân hàng cần cải thiện: - Hiện tại sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân của ngân hàng còn ít, chưa phân khúc rõ được các nhóm khách hàng mà chỉ mới cung cấp các sản phẩm theo các dự án. Vì vậy, ngân hàng cần thiết kế các sản phẩm phù hợp với các phân khúc khách hàng và nhiều đối tượng khách hàng hơn. Đặc biệt đối với khách hàng có mức thu nhập trung bình, thấp, việc tiếp cận tín dụng BĐS rất thấp. Hiện nay một số ngân hàng tiến hành liên kết với một số dự án nên sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng đó chỉ phục vụ cho các dự án đó, trong khi đó nhu cầu của khách hàng là đa dạng. - Việc định giá tài sản đảm bảo thấp để nâng cao an toàn cho ngân hàng, song nó lại tăng thêm rào cản đối với việc tiếp cận tín dụng BĐS của khách hàng. - Đối với việc vay vốn sửa chữa nhà cửa, một số ngân hàng yêu cầu chứng minh chi phí, mục đích sử dụng vốn bằng việc nộp hoá đơn tài chính, song điều này là một khó khăn đối với khách hàng, làm tăng chi phí cũng như thủ tục, thời gian. - Ngoài những hạn chế liên quan trực tiếp đến sản phẩm, cán bộ tín dụng cũng nhấn mạnh việc truyền thông sản phẩm tới khách hàng để khách hàng nắm được tiện ích cũng như điều kiện để tiếp cận được sản phẩm và nâng cao việc nhận diện thương hiệu sản phẩm của ngân hàng. Những phân tích trên cho thấy đánh giá, nhìn nhận của khách hàng cũng như của ngân hàng về sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại. Bên cạnh những ưu điểm của sản phẩm được khách hàng nhìn nhận thì vẫn còn những điểm cần cải tiến để đáp ứng nhu cầu của khách hàng tốt hơn. (xem tiếp kỳ sau) Tài liệu tham khảo 1. Bộ xây dựng (2018), Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản ( hinh-thi-truong-bat-dong-san-nam-2018-va-kien-nghi-cac-giai-phap-de-thi-truong-phat-trien-minh-bach-on-dinh-lanh-manh- ben-vung.html). 2. Chính phủ (2019), Báo cáo