Khóa luận Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh, thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang

ĐẠI HỌC AN GIANG KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH PHẠM THỊ THU HỒNG ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “ KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP CÔNG TY SAO MAI - PHƯỜNG BÌNH KHÁNH - TP.LONG XUYÊN - TỈNH AN GIANG ” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG Chuyên ngành : Tài chính doanh nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Long Xuyên, ngày 24 tháng 05 năm 2010 ĐẠI HỌC AN GIANG KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP CÔNG TY SAO MAI - PHƯỜNG BÌNH KHÁNH - TP.LONG XUYÊN - TỈNH AN GIANG” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG Chuyên ngành : Tài chính doanh nghiệp SVTH: PHẠM THỊ THU HỒNG MSSV: DTC062274 - LỚP: DH7TC GVHD: NGUYỄN THỊ NGỌC DIỆP Long Xuyên, ngày 24 tháng 05 năm 2010 LỜI CẢM ƠN Bài khóa luận của tôi được hoàn thành không chỉ là thành quả của bản thân mà còn có sự giúp đỡ của rất nhiều người. Vì thế, tôi xin chân thành cám ơn tất cả mọi người đã giúp đỡ tôi trong thời gian qua. Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám Hiệu trường đại học An Giang, những thầy cô khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Thị Ngọc Diệp. Trong suốt quá trình thực hiện đề tài khóa luận cô đã nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành tốt đề tài. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể ban lãnh đạo và các anh chị nhân viên tại Công ty cổ phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang đã nhiệt tình giúp đỡ tôi. Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn đến tất cả những người đã luôn đồng hành và động viên giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua. Tôi xin gửi tới mọi người lời chúc sức khỏe, thành công trong công việc và cuộc sống. Long Xuyên, ngày 24 tháng 05, năm 2010 Sinh viên thực hiện TÓM TẮT Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai được thành lập theo Quyết định số 000450/GP/TLDN-03 ngày 05/03/1997 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang. Công Ty luôn tự hào là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Cùng với đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn giỏi, công nhân lành nghề, công ty đã từng thi công nhiều công trình có giá trị lớn và thực hiện thành công các dự án khu đô thị, khu dân cư. Tuy nhiên sau khi thực hiện một dự án đầu tư thì việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án đó là một trong những vấn đề rất đáng quan tâm. Việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính sẽ giúp cho công ty thấy được hoạt động đầu tư đó đã đạt được những kết quả gì, những gì chưa làm được để có thể rút ra những bài học kinh nghiệm cũng như giải pháp để ngày càng hoàn thiện.Vậy đối với hoạt động đầu tư vào dự án: “Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang” của công ty đã được những thành quả gì về mặt tài chính cũng như những khó khăn có thể gặp phải tất cả sẽ được trình bày trong bài khóa luận này. Đề tài gồm 6 chương Chương 1: Tổng quan Trong chương 1 đề tài nêu lên cơ sở hình thành đề tài, mục tiêu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu và cuối cùng là ý nghĩa của việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư. Chương 2 : Cơ sở lý thuyết Với mục tiêu là đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư, nên chương này tập trung giới thiệu khái quát về nội dung của một dự án đầu tư cùng với các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư để đạt được mục tiêu. Chương 3: Giới thiệu công ty cổ phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang Nội dung của chương này là khái quát về công ty cổ phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang như quá trình hình thành và phát triển, vị thế, chiến lược phát triển, cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của công ty. Chương 4: Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – TP. LX – Tỉnh AG”. Đây là chương quan trọng của đề tài. Toàn bộ chương này tập trung vào đánh giá lại tiến độ thực hiện việc bán nền cũng như đánh giá lại các chỉ tiêu về mặt tài chính của hoạt động đầu tư trên thực tế so với dự trù trong dự án.Bên cạnh đó cũng tiến hành đánh giá lại giá trị của những nền công ty chưa bán được để từ đó đưa ra một số giải pháp. Chương 5: Giải pháp Trong chương này sẽ tập trung đưa ra một số giải pháp đối với những khó khăn mà công ty đã và có thể gặp phải. Chương 6: Kết luận Đây là chương cuối của đề tài. Nội dung chương này tổng hợp lại những kết quả đã phân tích tại các phần trên. i MỤC LỤC TÓM TẮT ............................................................................................................................... i MỤC LỤC.............................................................................................................................. ii DANH MỤC BẢNG – HÌNH - BIỂU ĐỒ ........................................................................... iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................................... vi Chương 1: TỔNG QUAN.................................................................................................... 1 1.Lý do chọn đề tài............................................................................................................. 1 2.Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................................ 1 3.Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 2 4.Ý nghĩa nghiên cứu ......................................................................................................... 2 Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT........................................................................................ 3 1. Dự án đầu tư ................................................................................................................... 3 1.1. Định nghĩa............................................................................................................... 3 1.2. Công trình xây dựng................................................................................................ 3 2. Tính khả thi của một dự án đầu tư ................................................................................. 3 3. Vai trò của dự án đầu tư ................................................................................................. 4 3.1. Dự án đầu tư và phát triển....................................................................................... 4 3.2. Vai trò của dự án trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa. ........................ 4 4. Hiệu quả của hoạt động đầu tư....................................................................................... 5 4.1. Khái niệm và phân loại hiệu quả của hoạt động đầu tư .......................................... 5 4.2. Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư................................................................. 5 4.2.1 Khái niệm.......................................................................................................... 5 4.2.2. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện ..................................................................... 6 5. Đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư ......................................................... 7 5.1. Giá trị theo thời gian của dòng tiền......................................................................... 7 5.1.1. Vì sao phải nghiên cứu vần đề giá trị theo thời gian của dòng tiền? ............... 7 5.1.2. Giá trị tương đương.......................................................................................... 7 5.1.3. Chi phí cơ hội của đồng tiền ............................................................................ 8 5.1.4. Chi phí cơ hội trong phân tích dự án................................................................ 8 5.1.5. Công thức cơ bản để tính hiện giá dòng tiển tệ................................................ 8 5.1.6. Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án............................................................. 8 5.2. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư .............. 10 5.2.1 Thời gian hoàn vốn T...................................................................................... 10 5.2.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV........................................................................... 10 5.2.3. Suất thu hồi nội bộ IRR.................................................................................. 11 Chương 3: GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG ............................................................................................................. 13 1. Lịch sử hoạt động của Công ty .................................................................................... 13 1.1. Những sự kiện quan trọng..................................................................................... 13 1.2. Quá trình phát triển Công ty ................................................................................. 13 1.3. Định hướng phát triển ........................................................................................... 14 2. Những tiến bộ công ty đã đạt được .............................................................................. 15 3. Tổ chức và nhân sự ...................................................................................................... 16 ii Chương 4: ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP SAO MAI PHƯỜNG BÌNH KHÁNH........................................... 18 1. Giới thiệu dự án : “Điều chỉnh và mở rộng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang”................................. 18 2. Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính hoạt động đầu tư khu đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang .................................. 22 2.1. Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư ........................ 22 2.1.1 Hệ số chiết khấu.............................................................................................. 22 2.1.2. Hiệu quả về mặt tài chính theo dự trù ............................................................ 23 2.1.3. Hiệu quả về mặt tài chính theo thực tế........................................................... 26 2.1.4. So sánh hiệu quả về mặt tài chính giữa thực tế và kế hoạch.......................... 28 2.2. Tổng hợp doanh thu – chi phí theo thực tế và theo dự trù của dự án.................... 29 2.2.1. Tiến độ bán nền.............................................................................................. 29 2.2.2. Doanh thu. ...................................................................................................... 29 2.2.3. Chi phí............................................................................................................ 45 2.3. Đánh giá những nền nhà chưa bán được............................................................... 54 2.3.1. Đánh giá theo giá kỳ vọng của công ty .......................................................... 54 2.3.2. Đánh giá theo giá Nhà nước........................................................................... 56 Chương 5: GIẢI PHÁP ..................................................................................................... 60 1. Những khó khăn........................................................................................................... 60 2. Giải pháp ...................................................................................................................... 60 2.1. Về phía công ty ..................................................................................................... 60 2.2. Về phía khách hàng............................................................................................... 61 2.3. Về phía chính quyền địa phương .......................................................................... 61 2.4. Về phía Nhà nước ................................................................................................. 61 Chương 6: KẾT LUẬN...................................................................................................... 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................... 64 PHỤ LỤC............................................................................................................................. 65 iii DANH SÁCH BẢNG - HÌNH - BIỂU ĐỒ BẢNG Bảng 4.0. Chi phí sử dụng vốn............................................................................................. 22 Bảng 4.1. Thời gian hoàn vốn.............................................................................................. 23 Bảng 4.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV ................................................................................ 23 Bảng 4.3. Suất thu hồi nội bộ IRR ....................................................................................... 24 Bảng 4.4. Thời gian hoàn vốn T theo thực tế....................................................................... 26 Bảng 4.5. Hiện giá thu hồi thuần NPV theo thực tế............................................................. 26 Bảng 4.6. Suất thu hồi nội bộ IRR theo thực tế ................................................................... 27 Bảng 4.7. Tổng hợp NPV, IRR của thực tế và dự trù .......................................................... 28 Bảng 4.8: Tiến độ bán nền theo dự án và theo thực tế ......................................................... 29 Bảng 4.9. Đơn giá bán nền sau thuế..................................................................................... 29 Bảng 4.10. Doanh thu bán nền và sang nhượng đất CTCC ................................................. 30 Bảng 4.11. Đơn giá trung bình sau thuế............................................................................... 30 Bảng 4.12. Doanh thu .......................................................................................................... 31 Bảng 4.13. Tổng hợp giá bán theo dự trù và thực tế ............................................................ 31 Bảng 4.14. Tổng hợp doanh thu theo dự trù và thực tế........................................................ 32 Bảng 4.15. Tổng hợp giá bán nền thực tế từ năm 2004 - 2009............................................ 37 Bảng 4.16. Tổng hợp doanh thu thực tế từ năm 2004 - 2009 .............................................. 37 Bảng 4.17. Tổng hợp chi phí theo dự án.............................................................................. 45 Bảng 4.18. Tổng hợp chi phí theo thực tế ............................................................................ 45 Bảng 4.19. Tổng hợp chi phí theo thực tế và dự trù ............................................................ 46 Bảng 4.20. Biến động vốn đầu tư......................................................................................... 47 Bảng 4.21. Khái toán kinh phí đầu tư giai đoạn III.............................................................. 49 Bảng 4.22. Biến động chi phí khác ...................................................................................... 50 Bảng 4.23. Biến động chi phí thực tế giữa các năm............................................................. 51 Bảng 4.24. Số nền nhà còn lại.............................................................................................. 54 Bảng 4.25. Giá bán nền kỳ vọng của công ty....................................................................... 54 Bảng 4.26. Doanh thu theo giá bán kỳ vọng của công ty..................................................... 55 Bảng 4.27. NPV theo giá kỳ vọng ....................................................................................... 56 Bảng 4.28. Giá bán nền theo quy định của Nhà nước.......................................................... 56 Bảng 4.29. Doanh thu theo giá Nhà nước ............................................................................ 57 Bảng 4.30. NPV theo giá Nhà nước..................................................................................... 57 Bảng 4.31. NPV ................................................................................................................... 58 HÌNH Hình 4.1. Đồ thị về suất thu hồi nội bộ kế hoạch (IRR) ...................................................... 25 Hình 4.2. Đồ thị về suất thu hồi nội bộ thực tế (IRR).......................................................... 28 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 : So sánh doanh thu năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù.......................... 32 Biểu đồ 4.2 : So sánh giá bán nền năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù ........................ 33 Biểu đồ 4.3 : So sánh doanh thu năm 2006 giữa thực tế với dự trù..................................... 33 Biểu đồ 4.4 : So sánh giá bán nền năm 2006 giữa thực tế với dự trù .................................. 34 Biểu đồ 4.5 : So sánh doanh thu năm 2007 giữa thực tế với dự trù..................................... 34 iv Biểu đồ 4.6 : So sánh giá bán nền năm 2007giữa thực tế với dự trù ................................... 35 Biểu đồ 4.7 : So sánh doanh thu năm 2008 giữa thực tế với dự trù..................................... 35 Biểu đồ 4.8 : So sánh giá bán nền năm 2008 giữa thực tế với dự trù .................................. 35 Biểu đồ 4.9: So sánh doanh thu năm 2009 giữa thực tế với dự trù...................................... 36 Biểu đồ 4.10 : So sánh giá bán nền năm 2009 giữa thực tế với dự trù ................................ 36 Biểu đồ 4.11 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2004 và 2005..................................... 38 Biểu đồ 4.12 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2004 và 2005 .................................. 38 Biểu đồ 4.13 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2005 và 2006..................................... 38 Biểu đồ 4.14 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2005 và 2006 .................................. 39 Biểu đồ 4.15 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2006 và 2007..................................... 39 Biểu đồ 4.16 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2006 và 2007 .................................. 40 Biểu đồ 4.17 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2007 và 2008..................................... 41 Biểu đồ 4.18 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2007 và 2008 .................................. 41 Biểu đồ 4.19 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2008 và 2009...................................... 42 Biểu đồ 4.20 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2008 và 2009 .................................. 42 Biểu đồ 4.21. So sánh doanh thu giữa thực tế với dự trù..................................................... 43 Biểu đồ 4.22. So sánh chi phí giữa thực tế với dự trù.......................................................... 46 Biểu đồ 4.23. So sánh vốn đầu tư giữa thực tế với dự trù.................................................... 47 Biểu đồ 4.24. So sánh chi phí khác giữa thực tế với dự trù ................................................. 50 Biểu đồ 4.25. Chênh lệch chi phí thực tế giữa các năm....................................................... 51 v vi VIẾT TẮT AG: An Giang BĐS: bất động sản CB – CNV: cán bộ công nhân viên CQSDĐ: chuyển quyền sử dụng đất CTCC: công trình công cộng CP BH : chi phí bán hàng CP QLDN : chi phí quản lý doanh nghiệp CP TC : chi phí tài chính CP XD : chi phí xây dựng DA :dự án DT: doanh thu ĐHCĐ : đại hội cổ đông