Thực trạng phát nhà ở xã hội cho thuê tại thành phố Hà Nội

SË 95+96 . 201882 Kinh nghiệm tại các nước phát triển trên thế giới đều cho thấy là phát triển nhà ở xã hội (NOXH) dạng cho thuê là một giải pháp mang tính chiến lược cho phép tăng tối đa cơ hội tiếp cận nhà ở đến các đối tượng có mức thu nhập thấp nhất trong xã hội, giúp giải quyết một cách hiệu quả nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn. Tuy nhiên, phát triển NOXH dành để cho thuê tại nước ta nói chung và tại thành phố Hà Nội nói riêng còn rất nhiều hạn chế. Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) không mặn mà với việc phát triển loại hình NOXH này, các dự án phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên sử dụng vốn ngân sách cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập. Theo số liệu của Tổng điều tra dân số và nhà ở, tính đến năm 2015 quỹ nhà ở cho thuê (bao gồm cả NOXH để cho thuê) trên cả nước chỉ chiếm khoảng 14% quỹ nhà ở; tại TP. Hà Nội chiếm 14%; tại TP.HCM chiếm 19%; các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%. Khung chính sách phát triển NOXH cho thuê Trước Đổi mới, chính sách nhà ở của nước ta về thực chất cũng là chính sách NOXH nhưng đặt trên cơ sở bao cấp. Từ những năm 1960-1990, tại thành phố Hà Nội rất nhiều các khu nhà ở tập thể để phân phối cho cán bộ, công nhân viên, lực lượng vũ trang thuê với chi phí khấu trừ vào lương. Tuy nhiên, do tiêu chuẩn thiết kế còn thấp, giải pháp thiết kế chưa linh hoạt nên các khu nhà tập thể này đã bộc lộ nhiều vấn đề mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được. Một số KTT được xây dựng trong giai đoạn này như: Kim Liên, Trung Tự, Thanh Xuân, Giảng Võ, Trương Định, Tân Mai Sau 1991, Chính phủ xóa bỏ bao cấp về nhà ở và cho phép người dân, cán bộ, công nhân tự xây dựng nhà ở cho mình. Một số khu đô thị mới được quy hoạch, xây dựng đồng bộ tại Hà Nội như Linh Đàm, Định Công. Tuy nhiên, trong thời kỳ này, để giải quyết các vấn đề trước mắt về nhà ở, thành phố chủ yếu phát triển các loại hình nhà chia lô, căn hộ chung cư để bán theo cơ chế thị trường, các loại hình NOXH chưa được chú ý phát triển. tại thành phố Hà Nội Thực Trạng pháT Triển nhà ở xã hội cho Thuê & Tác giả QuY hoạch TS.KTS. Lê Thị Bích Thuận* TS.KTS. nguYễn Trung Dũng** 83SË 95+96 . 2018 Năm 2005, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở, quy định cụ thể về các hình thức phát triển nhà ở, bao gồm: Phát triển nhà ở thương mại (do doanh nghiệp, tổ chức đầu tư theo dự án); Phát triển nhà ở riêng lẻ (cá nhân, hộ gia đình tự xây); Phát triển NOXH để cho thuê, thuê mua, để bán; Phát triển nhà ở công vụ (cho cán bộ, công chức luân chuyển công tác); Hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở cho các đối tượng diện chính sách xã hội. Lần đầu tiên, khái niệm NOXH đã được đưa ra một cách chính thức và Luật Nhà ở đã dành riêng một mục quy định về phát triển NOXH (Chương III, Mục 4, gồm 13 điều từ điều 45÷57). Tiếp theo, giai đoạn 2008-2009 hàng loạt chính sách ra đời: Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở công nhân khu lao động tập trung, người TNT tại các đô thị; các Quyết định 65/2009/ QĐ-Ttg, 66/2009/QĐ-Ttg, 67/2009/QĐ-Ttg triển khai nghị quyết trên cho các đối tượng tương ứng. Trong đó, chính sách NOXH cho thuê được gắn liền và nằm trong các nội dung văn bản về NOXH nói chung. NOXH cho công nhân (NOCN), sinh viên (NOSV), người thu nhập thấp đã được chính phủ quan tâm phát triển với sự ra đời của Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên và nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp (KCN) tập trung, người có thu nhập thấp tại các đô thị cũng như trong các văn bản khác về quản lý phát triển các KCN. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, được Thủ tướng chính phủ phê duyệt ngày 30/11/2011, vấn đề NOXH được định hướng giải quyết một cách cụ thể, theo đó NOXH được xác định là nhà ở thị trường phi hàng hóa có sự hỗ trợ của nhà nước để giảm giá thành, giúp cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường có điều kiện cải thiện chỗ ở. Kết quả của chính sách này là sự ra đời của hàng loạt dự án NOXH do các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội và cả nước. Trong đó, tiêu biểu là dự án khu NOXH Đặng Xá - Gia Lâm do Tổng công ty Vigracera, Bộ Xây dựng đầu tư. Tuy nhiên, số lượng căn hộ để cho thuê còn hạn chế, chủ yếu là hình thức bán đứt hoặc cho thuê mua. Sự hạn chế trong chính sách phát triển nhà ở cho thuê của Nhà nước được bù lấp bởi một thị trường nhà thuê tự phát do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư vận hành tại các đô thị lớn, điển hình là Hà Nội và TP.HCM. Thực trạng đầu tư phát triển một số loại hình NOXH cho thuê trên địa bàn Quỹ nhà ở cho công nhân Nhà ở công nhân được đầu tư tập trung tại các KCN. Hiện nay, có 04 khu với diện tích đất khoảng 135.999m2 cung cấp 215.062m2 sàn xây dựng đảm bảo chỗ ở cho 2.407 cá nhân, hộ gia đình công nhân và giai đoạn 2016-2020 dự kiến có 06 khu NOCN tập trung với diện tích xây dựng khoảng 449.429m2 sàn xây dựng. Các khu NOCN điển hình như: Kim Chung, Phú Nghĩa, Khu NOCN Công ty Meiko, Young Fast n Cơ chế, chính sách phát triển Trong những năm vừa qua, để khắc phục tình trạng thiếu hụt quỹ NOCN, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm gắn trách nhiệm phát triển NOXH cho công nhân đối với chính quyền địa phương có KCN và các chủ đầu tư phát triển KCN, coi việc xác định rõ phương án bố trí nhà ở cho công nhân là yêu cầu nội dung bắt buộc trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây dựng các KCN tập trung. Tại Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 31/3/2009, Chính phủ đã yêu cầu các chủ đầu tư xây dựng các KCN mới phải tổ chức lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt “Quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân gắn với khu công nghiệp” cũng như đưa ra Quy hoπch & t∏c gi∂ Hình 1: Khu tập thể Kim Liên những năm 1960s Hình 2: Linh Đàm - Khu đô thị một trong các khu ĐTM mới đầu tiên tại Hà Nội, trong đó 20% quỹ đất xây dựng được dành để phát triển NOXH Hình 3: Khu NOXH và NOXH cho thuê Đặng Xá-Gia Lâm Hình 4: Nhà ở cho thuê do hộ gia đình tự đầu tư xây dựng SË 95+96 . 201884 một số chỉ tiêu cơ bản về thiết kế, quy hoạch. Tại Nghị định Chính phủ số 164/2013/NĐ-CP, ngày 12/11/2013 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về KCN, khu chế xuất và khu kinh tế, đã bổ sung điều 21c: về Phát triển nhà ở cho người lao động KCN, khu kinh tế. Trong đó quy định rõ: q Quy hoạch nhà ở cho người lao động gắn liền với quy hoạch các KCN trên địa bàn. UBND cấp tỉnh quy hoạch và bố trí quỹ đất ở vị trí phù hợp để các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người lao động trong KCN. q Đối với các KCN có khó khăn về nhà ở cho người lao động, căn cứ vào điều kiện cụ thể, trên cơ sở kiến nghị của nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, UBND cấp tỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng KCN để dành một phần diện tích đất KCN đã được giải phóng mặt bằng cho việc đầu tư xây dựng khu NOXH cho người lao động. q Trong trường hợp khu vực quy hoạch phát triển nhà ở nằm cạnh KCN thì UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng KCN gắn với quy hoạch xây dựng khu nhà ở cho công nhân, người lao động. Bên cạnh các yêu cầu bắt buộc trách nhiệm đối chủ đầu tư hạ tầng KCN, doanh nghiệp sử dụng lao động, Chính phủ cũng đưa ra các cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ các chủ đầu tư, doanh nghiệp giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân, lao động trong các KCN tập trung. Mô hình đầu tư phát triển Đầu tư phát triển NOXH cho công nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay được thực hiện chủ yếu theo các mô hình: Đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của thành phố điển hình là dự án nhà ở công nhân thí điểm tại Kim Chung, huyện Đông Anh sử dụng nguồn vốn ngân sách thành phố Đầu tư bằng nguồn vốn doanh nghiệp và hộ gia đầu tư xây mới, cải tạo quỹ nhà ở hiện có để cho công nhân thuê. Một số dự án đầu tư bởi doanh nghiệp như tại Dự án nhà ở công nhân KCN Phú Nghĩa, huyện Chương Mỹ, Dự án Khu NOCN Công ty TNHH điện tử Meiko Việt Nam, Dự án NOCN của Công ty TNHH Young Fast tại KCN Thạch Thất. Công tác quy hoạch, thiết kế Quỹ đất cho phát triển NOCN chủ yếu từ nguồn Quỹ đất 20% dành cho NOXH tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn đối với các dự án KCN đã hình thành và được xác định trong quy hoạch KCN đối với các dự án đang hình thành. Theo quy định, giải pháp bố trí NOCN cần được xác định trong quá trình quy hoạch KCN. Các khu NOCN có thể bố trí trong khuôn viên KCN hoặc bên ngoài KCN. Mật độ xây dựng được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng cao (phù hợp với quy hoạch xây dựng). Tiêu chuẩn tối thiểu 5m2/người. Quỹ nhà ở sinh viên Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố giai đoạn 2010-2016 có 06 dự án NOSV tập trung với tổng diện tích đất xây dựng là 12.547m2, diện tích sàn xây dựng 216.161m2 cung cấp 18.438 chỗ ở cho sinh viên tại các khu ký túc xá tập trung (Dự án xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Pháp Vân - Tứ Hiệp- nhà A1, A5, A6; Dự án Xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại CT1 khu đô thị Mỹ Đình II; và KTX một số trường đại học, cao đẳng trên địa bàn). Phần lớn các dự án được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước và một phần tự chủ của các trường đại học. Ngoài các KTX nêu trên, mô hình Làng sinh viên Hacinco do Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư là dự án tiêu biểu sử dụng vốn ngoài ngân sách. Năm 2002 công ty hoàn thành và đưa vào hoạt động toà Khách sạn Thể thao, đến năm 2009 toà nhà 17-21 tầng đi vào hoạt động. Với số lượng 555 phòng ở chất lượng cao, tính đến thời điểm hiện tại Làng Sinh viên Hacinco đã đón tiếp 23.900 lượt sinh viên. n Cơ chế, chính sách phát triển q Đầu tư bằng vốn ngân sách thành phố: Hiện trên địa bàn thành phố có 02 dự án nhà ở sinh viên được thành phố đầu tư xây dựng đó là dự án Ký túc xá sinh viên Pháp Vân và KTX Mỹ Đình II. Đây là 02 dự án trong chương trình thí điểm xây dựng các khu nhà ở sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách thành phố và trái phiếu Chính phủ và do Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư và quản lý vận hành. Trong quá trình vận hành 02 khu KTX này cũng phát sinh nhiều Bảng 1: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho công nhân các KCN Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp 85SË 95+96 . 2018 vấn đề, đặc biệt là tại khu KTX Pháp Vân. Hiện nay chỉ có 3 tòa trên tổng số 06 tòa nhà đã xây dựng được đưa vào vận hành từ tháng1/2015, số lượng sinh viên thuê trọ tại đây rất ít (tỉ lệ lập đầy khoảng 40-50%), do vậy Sở Xây dựng cũng đang có kế hoạch xin chuyển đổi các tòa nhà còn lại thành NOXH để bán nhưng đã không được Bộ Xây dựng chấp thuận. q Đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách: Làng Sinh viên Hacinco là dự án nhà ở cho sinh viên thuê, do Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư xây dựng và quản lý khai thác trên diện tích đất 2 ha, thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đề án xây dựng làng sinh viên Hacinco được UBND TP.Hà Nội phê duyệt năm 2000 tại QĐ số 4289/QĐ - UB ngày 28/08/2000. Đây là mô hình NOXH cho sinh viên đầu tiên, được đầu tư trên quỹ đất của doanh nghiệp bằng vốn ngoài Ngân sách Nhà nước, nhằm đóng góp vào chương trình phát triển NOXH của UBND TP. Hà Nội” – Dự án khởi công xây dựng năm 2000 và chính thức đi vào hoạt động ngày 10/10/2001, với tổng kinh phí đầu tư hàng nghìn tỉ đồng, cung cấp 555 phòng ở các loại với chất lượng cao. Công tác quy hoạch, thiết kế Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở sinh viên chủ yếu dựa vào quỹ đất dành cho NOXH chung của thành phố, hoặc các quỹ đất trong khuôn viên các cơ sở đào tạo. Hiện thành phố chưa có kế hoạch phát triển quỹ đất riêng dành cho NOSV. Các dự án phát triển nhà ở sinh viên được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng. Tiêu chuẩn tối thiểu 4m2/người. Các dự án NOSV chủ yếu theo dạng nhà ở Ký túc xá, chưa phong phú về chủng loại căn hộ. Mặc dù được đầu tư xây dựng khá bài bản, nhưng dự án KTX Pháp Vân-Tứ Hiệp không đạt được kết quả mong nuốn được cho là có nguyên nhân từ công tác quy hoạch và kết nối hạ tầng. Dự án nằm khá xa các cụm trường đại học lại thiếu các tuyến giao thông công cộng kết nối. Hiện nay chỉ có 01 tuyến xe bus duy nhất kết nối khu KTX với trung tâm thành phố. Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành một số mẫu thiết kế điển hình cho nhà ở sinh viên. Quỹ NOXH cho thuê phát triển theo dự án NOXH Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng NOXH để bán, cho thuê, nhưng trong thời gian vừa qua các doanh nghiệp mới chỉ chủ yếu tham gia đầu tư xây dựng NOXH để bán, kể cả bán cho các đối tượng xã hội với mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Do vậy, tỷ lệ giữa NOXH để cho thuê và NOXH để bán, cho thuê mua còn rất thấp. Riêng đối với quỹ NOXH để cho thuê trên địa bàn thành phố chủ yếu do Nhà nước bỏ vốn đầu tư hoặc có cơ chế khuyến khích để xây dựng cho một số đối tượng xã hội thuê như học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, công nhân KCN. Hiện tại Hà Nội mới chỉ có 3 dự án xây dựng NOXH cho thuê, thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ; dự án cho thuê mua với quy mô 300 căn hộ cũng tại KĐT này và 300 căn hộ để cho thuê, 300 căn hộ để cho thuê mua tại KĐT Đặng Xá. Như vậy tổng quỹ NOXH cho thuê (không kể nhà ở công nhân và sinh viên) trên địa bàn thành phố mới đạt gần 1200 căn hộ, một con số khá khiêm tốn so với nhu cầu thuê nhà hiện nay. Cơ chế, chính sách phát triển Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt). Bảng 2: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho sinh viên Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp Mô hình đầu tư phát triển Quy hoπch & t∏c gi∂ SË 95+96 . 201886 Đối với các địa phương đã có quỹ đất dành để xây dựng NOXH theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (nhưng hiện nay chưa triển khai xây dựng NOXH), nếu các chủ đầu tư (trước đây đã chuyển giao quỹ đất này cho địa phương) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì giao lại cho chủ đầu tư quỹ đất này để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua. Mô hình đầu tư phát triển n Đầu tư bằng vốn doanh nghiệp: Trên thực tế tại TP. Hà Nội cho đến nay, không có các dự án phát triển NOXH cho thuê dành cho nhóm đối tượng thu nhập thấp sử dụng vốn ngân sách. Nhà ở cho các nhóm đối tượng chính sách khác được hỗ trợ thông qua các chương trình riêng như Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng. NOXHCT chủ yếu phát triển theo các dự án NOXH thông thường với tỉ lệ nhà cho thuê theo quy định là 20% đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách. Trong số 09 dự án đang hoạt động trên địa bàn thành phố có 02 dự án: khu NOXH Đặng Xá là dự án sử dụng vốn doanh nghiệp (doanh nghiệp nhà nước) còn lại là do các Công ty phát triển nhà tư nhân hoặc cổ phần thực hiện, bao gồm: Khu NOXH Phú Lãm tổng số 1534 căn, Dự án khu NOXH Bamboo Garden 432 căn, Khu NOXH Ecohome 2 có tổng số 863 căn, dự án NOXH Kiến Hưng 324 căn, Nhà 19T1 thuộc Dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại phường Kiến Hưng, Hà Đông có 432 căn, Lô đất số 5.B2, tại Khu NOXH, nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng tại các lô đất 5.B2, 5.B3, 5.B4 và 5.B5 thuộc khu tái định cư Đông Hội, huyện Đông Anh có 504 căn, Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn có 332 căn, và dự án NOXH cho cán bộ sỹ quan thuộc Tổng cục II, Bộ Quốc Phòng có 246 căn. q NOXH chuyển đổi từ nhà ở thương mại: Từ năm 2012, cùng với gói tín dụng 30.000 tỉ hỗ trợ thị trường BĐS, Chính phủ đã có chủ trương cho phép chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện sang NOXH, góp phần giải quyết hàng tồn đọng và tạo ra quỹ NOXH bổ sung, trong đó có NOXH cho thuê. Đến cuối năm 2017, cả nước có 63 dự án với quy mô khoảng 42.370 căn hộ xin chuyển đổi sang dự án NOXH, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. n Công tác quy hoạch, thiết kế Quỹ đất cho phát triển NOXH cho thuê cho các nhóm đối tượng thu nhập thấp và chính sách chủ yếu trông vào quỹ đất 20% danh cho NOXH tại các dự án nhà ở thương mại và quỹ đất của doanh nghiệp phát triển nhà. Khi pha