Bài giảng Định giá đất

ĐỊNH GIÁ ĐẤTVTPHONG@HOTMAIL.COMNỘI DUNGNguyên tắc và cơ sở xác định giá đấtPhương pháp định giá đấtKhung giá đấtBảng giá đấtGiá đất cụ thểNguyên tắc và cơ sở xác định giá đấtNguyên tắc cơ bản của định giá đất:Các quyền đối với đất đai và sự kiểm sốt của Nhà nướcCác đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểmSử dụng cao nhất, tối ưu nhấtCơ sở khoa học định giá đất:Địa tơLãi suất ngân hàngQuan hệ cung cầuVăn bản quy phạm pháp luật về định giá đất.Nguyên tắc cơ bản của định giá đấtCác quyền đối với đất đai và sự kiểm sốt của Nhà nướcCác đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểmSử dụng cao nhất, tối ưu nhấtCác quyền đối với đất đai và sự kiểm sốt của Nhà nướcĐịnh giá đất tập trung vào giá trị của các quyền đi kèm với đất đai: Quyền cho phát triển trong những giới hạn nhất định, Quyền cho thuê, Quyền cho sản xuất nơng nghiệp, Quyền cho khai thác khống sản, Quyền cho thay đổi địa hình, Quyền chia nhỏ, tích tụ và Quyền cho sử dụng để đổ chất thải. Các quyền đối với đất đai và sự kiểm sốt của Nhà nước (tiếp theo)Khi định giá đất cần phải tham khảo những quy định của Nhà nước để xác định: Quyền đi qua, Các hạn chế cá nhân và cơng cộng ảnh hưởng đến mảnh đất mục tiêuCác đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểmCác đặc điểm vật lý của mảnh đất: quy mơ hình thể bề mặt địa hình vị trí cảnh quan và các đặc điểm địa hình như đường bao ngồi, độ dốc, hệ thống thốt nước.Các đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểm (tiếp theo)Các dịch vụ cĩ sẵn nhưnước điện gas dịch vụ điện thoạiinternet ảnh hưởng đến sử dụng và phát triển tiềm năng của mảnh đất. Các dịch vụ này cĩ thể được cung cấp từ bên ngồi địa điểm hoặc ngay tại địa điểm.Các đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểm (tiếp theo)Các cải thiện trên địa điểm: san ủi, lát nền, tạo cảnh quan, các kết nối để sử dụng cho đường nước, đường điện, gas, điện thoại. Những đặc điểm này được đánh giá vào giá trị của địa điểm. Cần lưu ý những cải thiện này cũng giống như các cơng trình trên đất là đối tượng của khấu hao.Sử dụng cao nhất, tối ưu nhấtSẵn sàng cho sử dụng cĩ tính kinh tế nhất (coi đất như một mảnh đất trống). Khi các cải thiện trên đất (cơng trình) khơng đĩng gĩp vào giá trị thì cần phải bỏ qua các cải thiện này và phải được trừ khỏi giá trị của đất. Trong trường hợp định giá kèm theo sử dụng của các cơng trình người định giá nên định giá địa điểm ở cả 2 điều kiện, đĩ là cho sử dụng cụ thể và sử dụng cao nhất, tối ưu nhất.Cơ sở định giá đấtĐịa tơLãi suất ngân hàngQuan hệ cung cầuĐịa tơĐịa tơ tư bản chủ nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nơng nghiệp (tư bản nơng nghiệp) do cơng nhân nơng nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp phải nộp địa tơ cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất.Karl MarxĐịa tơ (tiếp theo)Giá cả ruộng đất là hình thức địa tơ tư bản hố. Bởi ruộng đất đem lại địa tơ, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nĩ được xem như một loại tư bản đặc biệt. Cịn địa tơ chính là lợi tức của tư bản đĩ. Do vậy giá cả ruộng đất chỉ là giá mua địa tơ do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành. Nĩ tỷ lệ thuận với địa tơ và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửi vào ngân hàng.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ tư bản chủ nghĩa cĩ các hình thức:Địa tơ chênh lệch Địa tơ tuyệt đốiĐịa tơ độc quyền.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ chênh lệch Địa tơ chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất cĩ điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nĩ là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ chênh lệch Trong quá trình sản xuất, phần lợi nhuận siêu ngạch hình thành do canh tác trên đất tốt và trung bình tồn tại thường xuyên, tương đối ổn định và chuyển hĩa thành địa tơ chênh lệch. Nơng nghiệp cĩ một số đặc điểm khác với cơng nghiệp, như số lượng ruộng đất bị giới hạn, độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý của ruộng đất khơng giống nhau, các điều kiện thời tiết, khí hậu của địa phương ít biến động, nhu cầu hàng hĩa nơng phẩm ngày càng tăng.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ chênh lệch Do đĩ, xã hội buộc phải canh tác trên cả ruộng đất xấu nhất (về độ màu mỡ và vị trí địa lý). Vì vậy mà giá cả của hàng hĩa nơng phẩm được hình thành trên cơ sở điều kiện sản xuất xấu nhất chứ khơng phải ở điều kiện trung bình như trong cơng nghiệp. Vì thế, canh tác trên đất tốt và trung bình sẽ cĩ lợi nhuận siêu ngạch.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ chênh lệch Địa tơ chênh lệch I là loại địa tơ thu được trên những ruộng đất điều kiện tự nhiên thuận lợi. Chẳng hạn, cĩ độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình và tốt) và cĩ vị trí địa lý gần nơi tiêu thụ hay gần đường giao thơng.Địa tơ chênh lệch II là loại địa tơ thu được gắn liền với thâm canh tăng năng suất, là kết quả của tư bản đầu tư thêm trên cùng một đơn vị diện tích.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ chênh lệch Trong thời hạn hợp đồng, lợi nhuận siêu ngạch do đầu tư thâm canh đem lại thuộc nhà tư bản kinh doanh ruộng đất. Chỉ đến khi hết thời hạn hợp đồng, địa chủ mới tìm cách nâng giá cho thuê ruộng đất, tức biến lợi nhuận siêu ngạch do đầu tư thâm canh đem lại tức là địa tơ chênh lệch II thành địa tơ chênh lệch I. Tình trạng này dẫn đến mâu thuẫn đĩ là nhà tư bản thuê đất muốn kéo dài thời hạn thuê, cịn địa chủ lại muốn rút ngắn thời hạn cho thuê. Do đĩ, trong thời gian thuê đất, nhà tư bản tìm mọi cách quay vịng, tận dụng, vắt kiệt độ màu mỡ đất đai.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ tuyệt đốiĐịa tơ tuyệt đối là loại địa tơ mà các nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đĩ tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tơ tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nơng sản với giá cả sản xuất chung của nơng phẩm.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ tuyệt đốiCơ sở của địa tơ tuyệt đối là do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nơng nghiệp thấp hơn trong cơng nghiệp. Cịn nguyên nhân tồn tại địa tơ tuyệt đối là do chế độ độc quyền sở hữu ruộng đất đã ngăn cản nơng nghiệp tham gia cạnh tranh giữa các ngành để hình thành lợi nhuận bình quân.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ độc quyềnĐịa tơ độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tơ tư bản chủ nghĩa. Địa tơ độc quyền cĩ thể tồn tại trong nơng nghiệp, cơng nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị. Trong nơng nghiệp, địa tơ độc quyền cĩ ở các khu đất cĩ tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ độc quyềnTrong cơng nghiệp khai thác, địa tơ độc quyền cĩ ở các vùng khai thác các kim loại, khống chất quý hiếm, hoặc những khống sản cĩ nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tơ độc quyền cĩ ở các khu đất cĩ vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê cĩ khả năng thu lợi nhuận cao.Địa tơ (tiếp theo)Địa tơ độc quyềnNguồn gốc của địa tơ độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ.Địa tơ (tiếp theo)Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm:– Địa tơ chênh lệch:  Do ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích (người sở hữu đất)  Do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên (người đầu tư vào đất)– Địa tơ tuyệt đối: do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm cĩ liên quan đến đất và giá cả thị trường. – Địa tơ độc quyền: cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy (địa chủ+).Địa tơ - Ý nghĩaLý luận địa tơ tư bản chủ nghĩa của Marx khơng chỉ vạch rõ bản chất của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nơng nghiệp mà cịn là cơ sở khoa học để xây dựng các chính sách kinh tế liên quan đến thuế, đến điều tiết các loai địa tơ, đến giải quyết các quan hệ đất đai. Nhằm kết hợp hài hịa các lợi ích, khuyến khích thâm canh, sử dụng đất đai tiết kiệm, phát triển một nền nơng nghiệp hàng hĩa sinh thái bền vững.Lãi suất ngân hàngLãi suất ngân hàng cao => Số tiền mua đất?Lãi suất ngân hàng giảm xuống => Số tiền mua đất?Lãi suất ngân hàng (tiếp)Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, đem tiền gửi ngân hàng sẽ cĩ lợi hơn là mua đất để cĩ địa tơ. Lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán khơng muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tơ cũng lớn hơn thu thập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Lãi suất ngân hàng (tiếp theo)Tiền thuê đất =Tiền thu nhập do đất mang lại -Chi phí sử dụng đất -Chi phí cho lãi suấtTiền thuê đất Y: Thu thập trên 1 ha trong năm (đồng)i: Lãi suất ngân hàng (%)t: Thời gian (năm)Lãi suất ngân hàng (tiếp theo)Giá đất cho thuê:Đất được cho thuê trong 20 năm:Giá đất cho thuê cĩ chịu thuế :T: ThuếLãi suất ngân hàng (tiếp theo)Giá đất cho thuê cĩ chịu thuế:(+): Tính theo thu nhập (30%)Giá cho thuê =Thuế đất -Tỷ lệ phân chia hoa lợi (+)Tỷ lệ:+ Trồng lúa: 50/50+ Sản xuất sữa: 30/70+ Trang trại hỗn hợp: 40/60Quan hệ cung cầuQuan hệ cung cầuCung về đất: 4 yếu tố- Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước- Sự thay đổi giá cả trên thị trường- Khả năng nguồn vốn tự cĩ của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý- Khả năng ứng dụng cơng nghệ mới vào sản xuất.Sự thay đổi tăng hoặc giảm cung sẽ tạo ra sự thay đổi về cung ở từng mức giá.Quan hệ cung cầuCầu về đất: 5 yếu tố- Giá cả của đất đai: Nếu giảm giá người mua cĩ khả năng thanh tốn tăng lên- Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập cao thì cĩ khả năng mua sắm hơn.- Giá của các mặt hàng cĩ liên quan- Những dự kiến của khách hàng- Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.Sự thay đổi tăng hoặc giảm cầu sẽ tạo ra sự thay đổi về cầu ở từng mức giá.Quan hệ cung cầuSự thay đổi tăng hoặc giảm cầu sẽ tạo ra sự thay đổi về cầu ở từng mức giá.Giá cảGiá cảGiá cảGiá cảSố lượngSố lượngSố lượngĐường cungĐườngcung(a)(b)(c)Văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất.- Luật Đất đai năm 2013.- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất. - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất. - Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Mơi Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Nguyên tắc định giá đất+ Phương pháp định giá đất + Khung giá đất+ Bảng giá đất+ Định giá đất cụ thể + Tư vấn xác định giá đất.- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Nguyên tắc định giá đất:a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;b) Theo thời hạn sử dụng đất;c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất cĩ cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi cĩ đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau cĩ cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì cĩ mức giá như nhau.- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Phương pháp định giá đất:1. Phương pháp so sánh trực tiếp2. Phương pháp chiết trừ 3. Phương pháp thu nhập 4. Phương pháp thặng dư 5. Phương pháp hệ số điều chỉnh - Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Khung giá đất:Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phở biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Bảng giá đất (+):- Xây dựng định kỳ 05 năm một lần.UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thơng qua bảng giá đất trước khi ban hành. Ít nhất 60 ngày trước khi trình HĐND, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan cĩ chức năng xây dựng khung giá đất.- Cơng bớ cơng khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.- Điều chỉnh khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phở biến trên thị trường có biến đợng.- Luật Đất đai năm 2013.(+): Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Bảng giá đất làm căn cứ trong các trường hợp:a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp khơng phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;b) Tính thuế sử dụng đất;c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;- Luật Đất đai năm 2013.(+): Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Bảng giá đất làm căn cứ trong các trường hợp: (tiếp theo)đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất cĩ thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.- Luật Đất đai năm 2013.(+): Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Định giá đất cụ thể:Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức cĩ chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Định giá đất cụ thể:Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường và thơng tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.Hợi đờng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức cĩ liên quan, tở chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Giá đất cụ thể làm căn cứ trong các trường hợp:a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất;b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất;c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất;d) Tính giá trị quyền sử dụng đất;đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Giá đất cụ thể làm căn cứ trong các trường hợp: (tiếp theo)a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp khơng phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Giá đất cụ thể làm căn cứ trong các trường hợp: (tiếp theo)b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; cơng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Giá đất cụ thể làm căn cứ trong các trường hợp: (tiếp theo)d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hĩa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hĩa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.- Luật Đất đai năm 2013.QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT+ Tư vấn xác định giá đất (+):a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cĩ yêu cầu;b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền, các bên cĩ liên quan;c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên cĩ yêu cầu.- Luật Đất đai năm 2013.Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quy định, quyết định.(+): Độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất.