Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh: Phân tích bằng mô hình hồi quy logit thứ bậc

24 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 207- Tháng 8. 2019 © Học viện Ngân hàng ISSN 1859 - 011X Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh: Phân tích bằng mô hình hồi quy logit thứ bậc Nguyễn Quyết Khoa Cơ bản, Đại học Tài chính Maketing Ngày nhận: 08/01/2019 Ngày nhận bản sửa: 21/01/2019 Ngày duyệt đăng: 29/01/2019 Mục đích của bài viết này là phân tích những yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Cơ sở lý thuyết được phân tích và tổng hợp từ những nghiên cứu trước. Mẫu nghiên cứu gồm 1.037 quan sát được chọn từ 70 dự án căn hộ trên địa bàn, nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định lượng và mô hình hồi quy logit thứ bậc được sử dụng làm công cụ phân tích dữ liệu. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng quyết định mua căn hộ đối với mỗi phân phúc khác nhau bị ảnh hưởng bởi những yếu tố khác nhau. Từ khóa: Quyết định mua, mô hình hồi quy logit thứ bậc, căn hộ hạng sang, hạng cao cấp, hạng trung cấp, hạng bình dân. Purchase decision factors for apartments in Hochiminh City: An ordered logit regression model approach Abstract: The purpose of this article is to analyze the purchase decision factors for apartments in Ho Chi Minh City. The theoretical foundations are analyzed and synthesized from previous studies. The sample of 1,037 observations was selected from 70 apartment projects in Ho Chi Minh City. The quantitative analysis method and the ordered logit regression model as the data analysis tool was developed in study. Results of research indicate that the decision to buy an apartment for each of the different segment is influenced by different factors. Keywords: Purchase decision, ordered logit regression model, luxury, premium, mid-end, affordable apartment. Quyet Nguyen, PhD. Email: nguyenquyetk16@gmail.com University of Finance- Marketing 1. Giới thiệu Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế-văn hóa lớn nhất của cả nước. Tuy hình thành muộn hơn so với những vùng đất khác trên lãnh thổ Việt Nam, vị trí tự nhiên và những nét đặc biệt gắn liền với quá trình hình thành của địa phương này đã làm cho Thành phố sớm trở thành một trong những đô thị sầm uất nhất về cơ sở Số 207- Tháng 8. 2019- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 25 hạ tầng, kinh doanh sản xuất và quy mô dân số. TP. HCM được xem là địa phương năng động, sáng tạo đi đầu trong công cuộc đổi mới các thiết chế, chính sách, với các điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế, văn hóa, khoa học kĩ thuật, tạo ra nhiều công ăn việc làm. Chính vì thế, hàng năm TP.HCM thu hút một lượng lớn người di cư với mục đích học tập sinh sống và làm việc. Số liệu thống kê năm 2017 cho thấy TP.HCM có 8,4 triệu người, nhưng thực tế số người thường xuyên sinh sống trên địa bàn đã lên đến 13 triệu người (Nguyễn Thành Phong, 2017). Như vậy, TP. HCM đang chịu áp lực rất lớn về dân số, tác động lên toàn bộ hệ thống cơ sở hạ tầng như bệnh viện, trường học, giao thông và đặc biệt là nơi cư trú. Vì thế, ngoài nhà ở riêng lẻ, biệt thự thì chung cư là một lựa chọn phổ biến của người tiêu dùng và nhu cầu hàng năm rất lớn. EZland (2016) cho rằng nhu cầu nhà ở tại TP.HCM trong năm 2017 khoảng 64.000 căn, năm 2018 khoảng 83.000 và năm 2019 khoảng 110.000 căn. Theo CBRE Việt Nam (2018), giá căn hộ hiện nay tại TP.HCM khá đa dạng, với 4 phân khúc gồm hạng sang (giá USD/m2), hạng bình dân (giá nhỏ hơn 800 USD/m2). Tổ chức JLL (2016) ước lượng thu nhập trung bình của hộ gia đình tại thành thị khoảng 460 USD/tháng, tại ngũ phân vị cuối (Q5) khoảng 1.340 USD/tháng. Như vậy, theo số liệu này thì việc khách hàng tiếp cận mua căn hộ với một trong bốn phân khúc trên là vô cùng khó khăn vì giá căn hộ tương đối cao so với thu nhập. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tổng lượng giao dịch nhà ở chung cư tại TP. HCM trong năm 2017 đạt 40.786 giao dịch. Trong đó, ghi nhận một lượng không nhỏ số giao dịch sản phẩm chung cư ở phân khúc hạng sang chiếm 11,2%; phân khúc cao cấp chiếm 29,6%; phân khúc trung cấp chiếm 38,1% và phân khúc bình dân chiếm 21,1% (Báo cáo thị trường bất động sản năm, 2017). Vậy, ngoài yếu tố giá cả, quyết định mua căn hộ còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác cần phải quan tâm tìm hiểu. Mục đích của bài viết này là xem xét những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ trên địa bàn TP.HCM, phân tích bằng mô hình hồi quy logit thứ bậc. Qua đó, dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả gợi ý một số chính sách nhằm quản lý thị trường căn hộ phát triển ổn định và bền vững hơn. 2. Tổng quan lý thuyết 2.1. Mô hình hành vi người tiêu dùng Theo quan điểm của lý thuyết tài chính cổ điển, hành vi nhà đầu tư là duy lý, nghĩa là quá trình ra quyết định phải dựa trên tất cả những thông tin hiện tại có giá trị, người ra quyết định cân nhắc giữa lợi ích và chi phí (Kishore, 2006). Hành vi này là cơ sở ra đời khái niệm tối đa hóa hữu dụng. Trong tài chính, hành vi tối đa hóa hữu dụng của mỗi cá nhân là cơ sở dẫn tới sự ra đời của Lý thuyết Thị trường hiệu quả (Fama, 1970). Dưới quan điểm của Lý thuyết này thì những biến động trên thị trường bất động sản là không thể dự báo được dựa trên những thông tin hiện tại. Mặc dù tính thanh khoản trên thị trường là tương đối kém, nhưng phần lớn những nhà nghiên cứu cho rằng thị trường này hiệu quả và những người tham gia thị trường thực hiện hành động hợp lý. Tuy nhiên, cuối thập niên 1980, những kết quả nghiên cứu đã khẳng định rằng thị trường bất động sản là không hiệu quả đã trở nên phổ biến (Diego Salzman và Remco C.J. Zwinkels, 2017). Nghĩa là, ngoài những yếu tố cơ bản thì biến động trên thị trường NGUYỄN QUYẾT Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 207- Tháng 8. 201926 bất động sản có thể được dự báo và giải thích dựa trên hành vi của người tham gia thị trường (gọi là hành vi bất động sản). Trong khoa học tiếp thị, mô hình hành vi người tiêu dùng được sử dụng để giải thích lý do người tiêu dùng quyết định mua một hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể (Quester et al., 2011). Quá trình quyết định mua được hình thành phụ thuộc vào tâm lý và đặc điểm của khách hàng sau khi họ bị kích thích bởi hoạt động tiếp thị và từ những yếu tố khác. Quy trình quyết định mua được chia thành 5 giai đoạn: Nhận ra vấn đề; tìm thông tin; đánh giá các tiêu chí; quyết định mua; và hành vi sau mua. Tuy nhiên, trong thực tế quy trình này có thể bỏ qua giai đoạn hoặc đảo lộn thứ tự. Hơn nữa, trong những thị phần khác nhau, người tiêu dùng sẽ có những quyết định khác nhau dựa vào những tính chất quan trọng của những thuộc tính hàng hóa mà họ quan tâm (Blackwell, Miniard, Engel, 2006; Kotler, Armstrong, 2009; Quester et al., 2011). Theo Blackwell et al., (2006), khách hàng quyết định mua sản phẩm khi các đặc điểm sản phẩm phải phù hợp với đặc điểm của bản thân họ. Cá nhân đánh giá (có thể điều chỉnh) các tiêu chí khác nhau để xem xét sản phẩm nào có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ để đưa ra quyết định mua, những tiêu chí được quan tâm phổ biến là giá cả, vị trí, chất lượng, phí giao dịch, bảo hành 2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Theo Blackley et al. (1986) và Thibodeau (1989), các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua hàng (hay mua căn hộ) của người tiêu dùng thay đổi theo thời gian và môi trường. Bởi vì thị trường bất động sản rất đặc biệt, không chỉ quan tâm đến tài chính mà còn liên quan tới tiếp thị, tâm lý, quản lý, pháp luật, lập kế hoạch mà còn các hoạt động khác. Black et al. (2003) cho rằng nếu mọi vấn đề bất động sản được xem là một vấn đề tài chính thì các nhà khoa học đã bỏ lỡ cơ hội sử dụng những hiểu biết từ các ngành khác. Do vậy, nếu có sự thay đổi trong chính sách vi mô hoặc vĩ mô thì chắc chắn sẽ làm ảnh hưởng đến quyết định của người mua căn hộ. Cho đến nay, nhiều nghiên cứu về chủ đề này đã chỉ ra sự phức tạp và tính đa Hình 1. Mô hình hành vi người tiêu dùng Nguồn: Kotler and Keller (2009). Nguồn tiếp thị • Sản phẩm, dịch vụ • Giá sản phẩm • Phân phối • Truyền thông Nguồn khác • Kinh tế • Kỹ thuật • Chính trị • Văn hóa Tâm lý KH • Động cơ • Nhận thức • Hiểu biết • Trí nhớ Đặc điểm KH • Văn hóa • Xã hội • Cá nhân Quá trình quyết định mua • Nhận biết • Tìm thông tin • Đánh giá tiêu chí • Quyết định mua • Hành vi sau mua Quyết định mua • Chọn sản phẩm • Chọn nhãn hiệu • Chọn người bán • Lượng mua • Thời gian mua • Phương thức TT Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh: Phân tích bằng mô hình hồi quy logit thứ bậc Số 207- Tháng 8. 2019- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 27 NGUYỄN QUYẾT dạng của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, chúng tùy thuộc vào không gian, thời gian và đối tượng nghiên cứu (Ibrahim Mohammed Khrais, 2016; Mansi Misra, Gagan Katiyar and A.K. Dey, 2013). Trong nghiên cứu này, dựa trên kết quả của các nghiên cứu trước, các yếu tố được nhóm lại theo đặc điểm của mỗi yếu tố tại Bảng 1. 3. Phương pháp nghiên cứu 3.1. Biến nghiên cứu Nghiên cứu này áp dụng phương pháp định lượng, sử dụng mô hình hồi quy logit thứ bậc (Ordered logit regression model) để làm cơ sở phân tích, do đó để đáp ứng cho phương pháp này các biến được định nghĩa và đo lường như sau: Theo tổ chức CBRE Việt Nam (2018), dựa trên tiêu chí về giá bán, thị trường căn hộ tại TP. HCM được chia thành 4 phân khúc: hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong nghiên cứu này thang đo thứ bậc được sử dụng để đo lường biến phụ thuộc (Bảng 2). Mặt khác, biến độc lập được lựa chọn trên cơ sở kết quả của các nghiên cứu trước, gồm 14 biến thuộc các yếu tố kinh tế (1 biến), vị trí (5 biến), cấu trúc căn hộ (5 biến), chính sách (1 biến) và những yếu tố khác (2 biến) khác (Bảng 3). 3.2. Phương pháp chọn mẫu Trong năm 2017, TP. HCM có khoảng 70 dự án bất động sản mới chào bán, cung cấp ra thị trường khoảng 37.067 căn hộ với bốn phân khúc khác nhau (Hội môi giới bất động sản Việt Nam, 2017). Trong đó, phân khúc bình dân chiếm 21,1%, trung cấp chiếm 38,1%, cao cấp chiếm 29,6%, còn lại phân khúc hạng sang chiếm 11,2%. Nghiên cứu này sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện, gồm 1.037 Bảng 2. Biến phụ thuộc TT Phân loại Giá trung bình (USD/m2) Quyết định mua 1 Hạng sang > 3.500 Hạng A 2 Cao cấp 1.500-3.500 Hạng B 3 Trung cấp 800-1.500 Hạng C 4 Bình dân < 800 Hạng D Nguồn: CBRE Việt Nam (2018) Bảng 1. Yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua căn hộ TT Yếu tố Thành phần Nghiên cứu trước 1 Kinh tế Giá bán, chi phí bảo trì, chi phí đầu tư Ibrahim Mohammed Khrais (2016); Mansi Misra, Gagan Katiyar and A.K. Dey (2013). 2 Vị trí Gần trung tâm, trường, chợ, bệnh viện, khu hành chính, sông Sirmans, Machpherson, Zietz (2005); McMillen (2002); Tse (2002); Muth (1970); Ridker, Henning (1967) 3 Cấu trúc Hướng, số tầng, năm xây, số căn, diện tích, số phòng Sirmans, Macpherson, Zietz (2005); Keskin (2008); Haddad, Judah (2011); Aldmour (2004); 4 Chính sách Thuế, lãi suất Connie and Fernando (2001); Manski (2000) 5 Khác Thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích Hyesung Park, Donghoon Lee, Sunkuk Kim (2016) Nguồn: Tác giả tổng hợp Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 207- Tháng 8. 201928 quan sát (dữ liệu thứ cấp) được khai thác từ hồ sơ bán căn hộ của 70 dự án nói Bảng 3. Biến độc lập TT Yếu tố Tên biến Mã hóa Đơn vị 1 Kinh tế Giá bán căn hộ gia USD/m2 2 Vị trí Gần nơi làm việc cquan m Gần siêu thị sthi m Gần bệnh viện bvien m Gần sông song m Gần trường học cấp 1 truong m 3 Cấu trúc Diện tích căn hộ dtich m2 Số tầng tang tầng Năm xây tuoi năm Số căn hộ scan căn Hồ bơi hboi Biến giả 4 Chính sách Vay ngân hàng vay Biến giả 5 Khác Chủ đầu tư nước ngoài nngoai Biến giả Phức hợp phhop Biến giả Nguồn: Tác giả tổng hợp theo các nghiên cứu trong Bảng 1 Bảng 4. Kết quả thống kê mô tả TT Variable Obs Mean Std.Dev Min Max 1 qdinh 1.037 2,49277 0,92956 1 4 2 gia 1.037 1502,41 824,582 678,28 3960,36 3 cquan 1.037 5245,01 1,02535 5242,17 5248,53 4 sthi 1.037 1320,01 0,98514 1317,11 1323,26 5 bvien 1.037 973,501 744,078 893,59 3798,75 6 song 1.037 931,976 0,9876 929,09 935,4 7 truong 1.037 563,34 121,977 400,4 1101,1 8 dtich 1.037 91,035 11,6475 56,94 122,59 9 tang 1.037 17,0299 1,06546 14 20 10 tuoi 1.037 3,74446 1,39265 1 7 11 scan 1.037 589,987 1,04244 587 593 12 hboi 1.037 0,40694 0,4915 0 1 13 vay 1.037 0,42527 0,49462 0 1 14 nngoai 1.037 0,16201 0,36863 0 1 15 phhop 1.037 0,53713 0,49886 0 1 Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ Stata 14 Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh: Phân tích bằng mô hình hồi quy logit thứ bậc Số 207- Tháng 8. 2019- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 29 trên, trong vòng 7 năm tính đến thời điểm nghiên cứu (trong năm 2018) và được phân bổ tỷ lệ tương ứng theo từng phân khúc. 3.3. Mô hình hồi quy logit thứ bậc Xét mô hình hồi quy có biến phụ thuộc Y với thang đo thứ bậc, biến này được phân loại có thứ tự từ j = 1, 2, 3,, J và X được ký hiệu là vectơ p chiều của biến độc lập. Giả sử π j = Pr(Y = j) là kết quả xác suất của phân loại j. Do đó hàm xác suất tích lũy của Y có thể được biễu diễn như sau: Pr(Y ≤ j) = π 1 + π 2 + ... + π j , j = 1,2, ...,J (1) Lấy logarit của hàm xác suất tích lũy (gọi là logit) log it [Pr(Y≤j)] = log[Pr(Y ≤ j)÷(1 − Pr(Y ≤ j))] = α j + βΧ, j = 1,2,..., J-1 Trong đó: α j là hệ số chặn (hay còn gọi là điểm cắt) thỏa điều kiện α 1 ≤ α 2 ≤ ... ≤α J-1 và là β véc tơ hệ số của biến độc lập, hệ số này mô tả tác động của biến độc lập đến tỷ số khả dĩ của phân loại j hoặc phân loại nhỏ hơn j. Theo Long, J. S. (2006) và Freese, J. (2014), hệ số trong phương trình (2) sẽ không nhất quán nếu sử dụng ước lượng bằng phương pháp OLS (Ordinary least squares), do đó chúng phải được thay thế bằng ước lượng hợp lý cực đại (LM-maximum likelihood). Trong nghiên cứu này, biến phụ thuộc gồm 4 phân loại (Bảng 2) và biến độc lập gồm 14 biến (Bảng 3). 4. Kết quả nghiên cứu 4.1. Phân tích thống kê mô tả Mục đích của phân tích thống mô tả là để hiểu biết tổng quan về mẫu nghiên cứu, trong nghiên cứu này sử dụng 15 biến, gồm một biến phụ thuộc (quyết định chọn căn hộ-qdinh) được mã hóa theo thang đo thứ bậc từ 1 (căn hộ bình dân) tới 4 (căn hộ hạng sang) và 14 biến độc lập trong đó có 4 biến giả (biến nhị phân). Kết quả Bảng 4 cho thấy, mẫu có 1.037 quan sát, giá bán căn hộ bình quân của 4 phân khúc là 1.502,41 USD/m2, giá bán thấp nhất là 678,28 USD/m2 và cao nhất là 3.960,36 USD/ m2. Về cấu trúc căn hộ, diện tích căn hộ bình quân là 91,035 m2, nhỏ nhất là 56,94 m2 và lớn nhất là 122,59 m2. Số tầng bình quân 17 tầng, năm xây bình quân là gần 4 năm tính đến thời điểm nghiên cứu. Về vị trí căn hộ, phần lớn căn hộ không quá xa so với trường học, bệnh viện, siêu thị, cơ quan làm việc. Mặt khác gần 54% số chung cư khảo sát là khu phức hợp (kết hợp thương mại và cư trú) và những dự án có chủ đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 16,201%. 4.2. Kết quả ước lượng mô hình hồi quy logit thứ bậc Để đánh giá xem liệu các biến độc lập có thật sự tác động lên quyết định mua căn hộ (biến phụ thuộc) hay không, nghiên cứu này sử dụng mô hình hồi quy logit thứ bậc làm công cụ phân tích. Kết quả Bảng 5 cho thấy mô hình có 3 điểm cắt (vì biến phụ thuộc được chia thành 4 khoảng theo thang đo thứ bậc) và đều có ý nghĩa thống kê mức cao. Điều này cho thấy, biến phụ thuộc chia thành 4 nhóm phân loại là hợp lý, không thể gộp chung để phân tích, prob> chi2=0,335 chứng tỏ rằng sử dụng mô hình logit thứ NGUYỄN QUYẾT Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 207- Tháng 8. 201930 bậc để phân tích là thích hợp. Dấu và mức ý nghĩa thống kê của hệ số ước lượng mô hình Ordered logit cho thấy chiều hướng tác động của biến độc lập lên biến quyết định chọn mua căn hộ (biến phụ thuộc) nhưng không thể giải thích chi tiết cho từng nhóm phân loại. Đối với tỷ số khả dĩ (Odds) cho biết ở mỗi phân loại khi biến độc lập tăng lên một đơn vị thì biến phụ thuộc thay đổi bao nhiêu. Để giải thích sự ảnh hưởng của biến độc lập lên từng phân loại thì cần phải căn cứ vào hệ số tác động biên (Long, J. S. và Freese, J., 2014). Kết quả Bảng 6 cho thấy tổng hệ số tác động biên của từng biến đều bằng không. Nhìn chung, ảnh hưởng của những yếu tố lên quyết định mua căn hộ theo từng nhóm phân loại có sự khác nhau đáng kể, cụ thể: Nhóm quyết định mua căn hộ bình dân: Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, những người trong nhóm này chịu ảnh hưởng bởi 4 yếu tố gồm giá bán căn hộ (biến gia có ý nghĩa thống kê mức 5%), khoảng cách từ căn hộ tới nơi làm việc (biến cquan có ý nghĩa thống kê 5%), khoảng cách từ căn hộ tới trường cấp 1 (biến truong có ý nghĩa thống kê mức 1%) và chính sách (biến vay có ý nghĩa thống kê 5%). Cụ thể, nếu giá căn hộ tăng 1 đơn vị thì khả năng mua căn hộ của họ giảm khoảng 0,058%, giả sử các yếu tố khác không đổi. Tương tự, nếu được tiếp cận vốn vay thì khả năng mua căn hộ của họ tăng khoảng 0,041%. Bảng 5. Kết quả ước lượng hệ số mô hình hồi quy Biến độc lập Hệ số mô hình Tỷ số Odds gia -0.0106*** 0.989*** (0.000846) (0.000837) cquan 0.00934 1.009 (0.0724) (0.0731) sthi 0.0484 1.050 (0.0767) (0.0805) bvien 1.05e-05 1.000 (0.000102) (0.000102) song 0.0695 1.072 (0.0761) (0.0816) truong 0.00157** 1.002** (0.000683) (0.000684) dtich -0.00659 0.993 (0.00645) (0.00641) tang -0.137** 0.872** (0.0699) (0.0610) tuoi 0.165*** 1.180*** (0.0566) (0.0668) scan 0.0178 1.018 (0.0708) (0.0721) hboi 0.551*** 0.577*** (0.177) (0.102) vay 0.280* 1.323* (0.153) (0.203) nngoai 0.389** 1.476** (0.196) (0.289) phhop 1.147*** 0.318*** (0.155) (0.0493) Constant cut1 163.6*** 17.464*** (40.9) (4.366) Constant cut2 171.7*** 3.558** (40.3) (1.437) Constant cut3 177.6*** 11.330** (40.0) (5.37) Biến độc lập Hệ số mô hình Tỷ số Odds Observations 1,037 1,037 Standard errors in parentheses: Chi2(28)= 5.32, prob> chi2=0.335, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu từ Stata 14. Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh: Phân tích bằng mô hình hồi quy logit thứ bậc Số 207- Tháng 8. 2019- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 31 Luận giải cho vấn đề này, bởi vì những người trong nhóm này thường là những người có thu nhập thấp, thu nhập là mối lo thường trực, đối với họ chọn mua căn hộ thì giá là ưu tiên hàng đầu. Nhóm quyết định mua căn hộ trung cấp: Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, những người trong nhóm này chịu ảnh hưởng bởi 5 yếu tố gồm giá bán căn hộ, khoảng cách từ căn hộ tới nơi làm việc, khoảng cách từ căn hộ tới trường, chính sách nhà nước và cấu trúc căn hộ (biến hboi có ý nghĩa thống kê mức 1%). Nếu được tiếp cận vốn vay thì khả năng mua căn hộ của họ tăng khoảng 3,964% (giả sử các yếu tố khác không đổi). Vậy có thể thấy rằng, những yếu tố ảnh hưởng lên quyết định mua căn hộ trung cấp không khác nhiều so với nhóm quyết định mua căn hộ bình dân. Bảng 6. Hệ số tác động biên của mô hình Ordered logit TT Biến độc lập Bình dân Trung cấp Cao cấp Hạng sang 1 gia -0.00058** (0.00012) -0.00149** (0.00030) 0.00149 (0.00092) 0.00060 (0.00055) 2 cquan -0.00101** (0.00034) -0.00130** (0.00033) 0.00131 (0.00090) 0.00051 (0.00043) 3 sthi -0.00007 (0.00007) -0.00676 (0.00375) 0.00680 (0.00496) 0.00027** (0.00009) 4 bvien -0.00156 (0.00130) -0.00015 (0.00009) 0.00015 (0.00011) 0.00057** (0.00018) 5 song -0.00010 (0.00007) -0.00970 (0.00746) 0.00977 (0.00688) 0.00038*** (0.00027) 6 truong -0.00023*** (0.00006)