Báo cáo Phân tích Ngành bất động sản - Nguyễn Lý Thanh Lương

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- BÁO CÁO PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN MỘT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU VÀ TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2017 VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG 2018 -12/01/2018- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- TIÊU ĐIỂM THỊ TRƯỜNG NỀN KINH TẾ VIỆT NAM 1 NĂM QUA GDP tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong chu kỳ 10 năm Kết thúc năm 2017, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP cao nhất trong chu kỳ 10 năm với mức tăng trưởng 6.8% theo Tổng Cục thống kê tính đến Q4/2017. Mức tăng trưởng 6.8% đã vượt qua chỉ tiêu được đề ra vào Q1/2017 cho thấy sự tích cực rõ rệt về tổng thể mặt bằng kinh tế chung. Thu nhập bình quân trên đầu người được nâng lên con số 2.385 USD/người, tăng 170 USD/người (+7.67%). Nguồn: NDH Chỉ số lạm phát được giữ ở mức an toàn CPI bình quân cả năm 2017 chỉ tăng 3,53%. Như việc mục tiêu kiếm soát lạm phát dưới 4% đã hoàn thành .Trong năm vừa rồi mức tăng CPI chủ yếu đến từ điều chỉnh giá trong ngành dịch vụ y tế ở các cấp địa phương còn mức giảm được ghi nhận ở nhóm thực phẩm tiêu dùng với mức giảm 2,6% so với năm 2016. Đồng thời ngân hàng nhà nước về cơ bản đã áp dụng được những chính sách tiền tệ hợp lý và kiểm soát lạm phát thành công. Vốn đầu tư nước ngoài tăng trưởng vượt trội, vượt mốc 10 năm Cụ thể, dòng vốn FDI đạt kỷ lục, trong đó FDI đăng ký đạt 35,88 tỷ USD và vốn FDI thực hiện lên tới 17,5 tỷ USD. Điều này chứng tỏ năm vừa rồi Việt Nam đã tạo được sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài với một tình hình vĩ mô tích cực & ổn định cũng như một thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Việc thành công của đại hội APEC diễn ra trong năm vừa qua cũng góp một phần đáng kể để đem lại động lực và niềm tin khi đầu tư vào thị trường mới nổi như Việt Nam Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Nguồn: NDH Nguồn: NDH Nguồn vốn FDI năm 2017 đến từ 125 quốc gia và vùng lãnh thổ. Trong đó Hàn Quốc là quốc gia đầu tư lớn nhất với 57,66 tỷ USD, chiếm 18% tổng vốn đầu tư và sau đó là Nhật Bản với 49,46 tỷ USD chiếm 15.5% tổng vốn đầu tư. Nguồn vốn này được phân bố ở 4 khu vực chính trên cả nước đó là Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM. Trong đó TP.HCM chiếm tỷ trọng FDI lớn nhất với 49,46 tỷ USD với 15.5% tổng FDI, Hà Nội xếp thứ 4 với 8.5% tỷ trọng tương ứng với 28,28 tỷ USD tổng vốn FDI tính đến nay. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút vốn FDI cao nhất, đạt 9,5 tỷ USD, chiếm 49,3% tổng FDI, theo sau lần lượt là ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa với 5,3 tỷ USD, ngành khai khoáng với 1,3 tỷ USD và ngành bán buôn và bán lẻ với hơn 0,9 tỷ USD. Hoạt động kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ năm, thu hút khoảng 0,7 tỷ USD, trong đó có 39 dự án đăng ký cấp mới với 0,5 tỷ USD. Doanh nghiệp đăng ký cấp mới tăng: Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2017, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tăng khoảng 12,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới chiếm 61,276%, và tăng 39,4% so với cùng kỳ năm 2016. Số vốn đăng ký thành lập mới trung bình khoảng 9,7 tỷ đồng tăng 24%. Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng ghi nhận mức tăng 68,3% số lượng doanh nghiệp đăng ký, với hơn 2,3 nghìn doanh nghiệp, chiếm 3,7% trong tổng số doanh nghiệp đăng ký Nguồn: Bộ Công Thương Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- thành lập mới. Tuy số lượng các doanh nghiệp giải thể đã giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước với 5.443 doanh nghiệp nhưng số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động kinh doanh đạt đến 37.907 doanh nghiệp, tăng 21,8% so với năm 2016 Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế tăng mạnh: Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong 6 tháng đầu năm 2017 tăng 10,1%. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng 30,2% so với cùng kỳ năm trước, ước tính hơn 9,4 triệu lượt khách nước ngoài trong 9 tháng đầu năm. Theo quốc tịch khách, Trung Quốc vẫn là thị trường dẫn đầu với gần 1,9 triệu du khách, tăng đáng kể 56,7% so với cùng kỳ năm 2016. Nga là thị trường có lượng khách đến Việt Nam lớn thứ hai, tăng 53,4% theo năm. Nguồn: Bộ VH & DL THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 NĂM QUA Tổng quan thị trường Thị trường bất động sản năm 2017 được đánh giá là khởi sắc, có tính ổn định và có mức độ rủi ro thấp. Lượng tồn kho bất động sản có mức giảm 31% trong vòng 12 tháng. Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng 13,3%. Nguồn cung bất động sản đều tăng hoặc ổn định trong 4 phân khúc bất động sản chính mà báo cáo sẽ tập trung phân tích đó là: văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khu công nghiệp. Nhu cầu bất động sản ở mức khả quan và tăng trưởng tốt, tuy có sự giảm nhẹ ở một số phân khúc nhưng nhìn về tổng thể vẫn duy trì được sức tiêu thụ Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Số liệu GDP 2017 cũng như số liệu dự án mở bán và giao dịch thành công trong năm vừa rồi do CBRE công bố cho thấy thị trường bất động sản trong năm nay khả quan hơn nhiều so với những dự đoán đầu năm về một sự chững lại trong tăng trưởng ngành. Nguồn vốn FDI kỷ lục trong năm 2017 đã thúc đẩy nguồn cung bất động sản tăng trưởng nhanh cùng với nguồn cầu vẫn còn sức nóng, tuy có dấu hiệu chậm lại ở những phân khúc cao cấp nhưng cũng gia tăng mạnh mẽ ở những phân khúc mới nổi ví dụ như phân khúc condotel hay phân khúc đất nền. Trong năm 2017, ơ cả hai thi trường bất động sản thì thị trường Tp HCM giao dịch sôi động hơn hẳn so với thị trường Hà Nội, nguồn cung – cầu và biến động giá mạnh mẽ hơn trong khi tình hình miền Bắc chỉ tăng nhẹ hoặc ổn định, một phần cũng có thể do độ trễ của thị trường Hà Nội. Nhìn về tổng quan, năm vừa qua ngành bất động sản chứng kiến hai biến động lớn nằm ở phân khúc đất nền vùng ven Tp HCM và cơn sốt condotel ở khu vực có mật độ nghỉ dưỡng cao như Đà Nẵng và Nha Trang. Trong khi đó ở phân khúc nhà ở cao cấp, nguồn cầu đã chững lại rõ rệt do sự cạnh tranh gay gắt của phân khúc nhà ở bình dân và các phân khúc mới nổi. Về phân khúc khu công nghiệp, lượng vốn đổ vào nhiều và các doanh nghiệp trong nước – ngoài nước cộng với sự thành công của APEC năm nay đã làm tăng sự sôi động trong việc mở rộng thị trường sản xuất ở Việt Nam với hàng loạt dự án, nhà máy mới và khu công nghiệp công suất cao được đưa vào vận hành khiến phân khúc này đạt hiệu quả cao trong năm vừa qua. Nhìn chung, về các phân khúc bất động sản trong năm vừa qua, tôi tổng kết như sau: Phân khúc Condotel – thị phần mới nổi, “hiện tượng” địa ốc : Năm 2017 ghi nhận sự bùng nổ về lượng cung và giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng condotel, trong đó, thị phần tập trung ở Nha Trang và Đà Nẵng vốn là 2 thành phố thu hút lượng khách du lịch lớn nhất nước. Theo thống kê từ Hiệp hội môi giới, chỉ riêng Khánh Hòa đã chiếm tỉ trọng 52% nguồn cung condotel, còn Đà Nẵng chiếm khoảng 13% trong tổng số lượng cung dự án Condotel lên đến 22.837 căn. Các dự án lớn nằm chủ yếu ở Nha Trang và Đà Nẵng như The Arena Cam Ranh, Vinpearl Empire, Swisstouches Lalune Resort, Panorama Nha Trang, Cocobay Đà Nẵng,... Mức giá tập trung ở phân khúc cao cấp từ 35 triệu – 70 triệu/m2. Số lượng nguồn cung của sản phẩm này đã tăng khá nhanh trong giai đoạn vừa qua mặc dù mới thâm nhập được thị trường BĐS Việt Nam được một thời gian ngắn. Nguồn: RealtorVn Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Nguồn: RealtorVN Theo dự báo của Hội môi giới, năm 2018 phân khúc Condotel tiếp tục phát triển mạnh tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập. Nhưng bên cạnh đó tiềm ẩn rủi ro dư thừa nguồn cung và rủi ro tâm lý với các nhà đầu tư liên quan đến quyết định quyền sở hữu lâu dài đối với loại hình bất động sản này của Quốc Hội. Sự đầu tư, phát triển mạnh của Condotel sẽ tạo xu hướng giảm giá cho thuê khách sạn, tăng chất lượng dịch vụ lưu trú, khuyến khích phát triển du lịch trong và ngoài nước, tiết kiệm đất đai và tránh được những tiêu cực kinh tế trong việc phát triển bất động sản tuy nhiên cũng không tránh khỏi việc ảnh hưởng mạnh đến các phân khúc bất động sản khác trong vùng như khách sạn tự phát hoặc khách sạn mini. Về tổng thể thì năm 2018 vẫn sẽ là một năm tăng trưởng tốt cho thị trường này và là thị trường đáng để đầu tư trong giai đoạn 2-3 năm nữa. Phân khúc đất nền – biến động giá mạnh, đất trống trở nên “sốt” Năm 2017, Việt Nam được chứng kiến biến động giá mạnh theo từng đợt sốt đất nền. Trong đó, nổi trội là khu vực TPHCM và các vùng giáp ranh ghi nhận biến động giá lớn. Giá đất nền được ghi nhận lập đỉnh vào đầu năm (tầm từ tháng 3 đến tháng 5) rồi có dấu hiệu giảm nhiệt vào giữa năm (tháng 6 – tháng 9) và lại sốt nhiệt trong đợt cuối năm (tháng 10 – tháng 12). Khu vực nóng nhất của hiện tượng sốt giá đất nền này là khu Đông (quận 2 – quận 9), sau đó đến khu Tây (Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn) và khu Nam (Nhà Bè, Cần Giờ). Cơn sốt trong 5 tháng đầu năm đã vượt qua đỉnh cơn sốt của năm 2007. Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Ở cơn sốt đầu tiên trong 5 tháng đầu năm, giá đất tăng vọt với tốc độ chóng mặt, với mức tăng từ 50 -200%, thậm chí có nơi lên đến 250 – 300% ở đỉnh cơn sốt so với cuối năm 2016. Giá bán mỗi nền ở các khu dân cư thuộc quận 2 & quận 9 tăng từ 3 – 5 triệu đồng/m2 . Mỗi nền (tùy diện tích) tăng lên trung bình từ 100 – 300 triệu đồng, mức tăng cực kỳ mạnh mẽ. Lý do đằng sau sự sốc giá lớn của đất nền khu bờ Đông này một phần là do những dự án hạ tầng lớn như dự án cầu Tăng Long, bờ kè bờ tả sông Sài Gòn, tuyến Metro số 1,.. được kỳ vọng sẽ thay đổi bộ mặt giao thông khu bờ Đông. Cũng trong thời gian này, thông tin quy hoạch lên quận và thông tin về các siêu dự án cũng khiến đất nền khu Nam và khu Tây cũng tăng giá chóng mặt. Tính đến tháng 5, đất nền dự án và đất lẻ thổ cư tại Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè tăng khoảng 50-80% so với cuối năm 2016. Đất tại Trung Lập Hạ, Phú Hòa Đông, Trung An (Củ Chi), tăng từ 1,5-2 triệu/m2 lên 4-7 triệu/m2. Đất tại Long Hòa, Bình Khánh, Lý Nhơn (Cần Giờ) từ 1- 2,5 triệu/m2 tăng lên 4-5 triệu/m2. Tại Hóc Môn, đất ở Xuân Thới Thượng, Bà Điểm, tăng từ 4- 5.5 triệu/m2 lên đến 7-9.5 triệu/m2. Tuy sau đó thị trường đất nền có giảm nhiệt, đến tháng 9, đất nền khu Đông và khu Nam chứng kiến sự tăng giá nhẹ. Và từ tháng 11 đến nay, mức tăng mạnh hơn. Nguồn cung khan hiếm và nhu cầu mua ở thực luôn hiện hữu, đặc biệt tăng mạnh dịp cuối năm là nguyên nhân đẩy giá đất nền lên cao dao động tư f15-20% so với giữa năm. Thông tin xây dựng đường trên cao dẫn từ cầu Bình Khánh tới xã Long Hòa được công bố chính thức khiến đất Cần Giờ lại lên cơn sốt. Giá đất tại đây đã lập đỉnh, tăng trên 200% so với đầu năm 2017. Đất tại Duyên Hải, những vị trí mặt tiền đường lớn tăng từ 2,5-3 triệu/m2 lên 8-10 triệu/m2, đất tại đường Lương Văn Nho tăng từ 2-3 triệu/m2 lên tới 7-9 triệu/m2. Đường Thạnh Thới có mức tăng giá mạnh nhất từ 3-4 triệu/m2 lên 12-14 triệu/m2. Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Phân khúc văn phòng – nguồn cung cầu ổn định trên cả hai thị trường Ở thị trường TP HCM, tính đến hết Q3.2017, chỉ có thêm nguồn cung mới của văn phòng hạng A từ Saigon Centre giai đoạn 2 dành chủ yếu cho những công ty công nghệ. Ở phân khúc này trong năm 2017 , như cầu Hạng A và hạng B đều tăng dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng theo quý. Hấp thụ ròng của Hạng A và Hạng B lần lượt là 665 m2 và 10.303 m2.. Tỷ lệ lấp đầy của Hạng B có sự tăng đột biến lên 93% nhờ vào mức hấp thụ tốt ở các tòa nhà mới ngoài trung tâm. Văn phòng hạng A vẫn có tỉ lệ lấp đầy cao nhất lên tới 96% và là nguồn cầu chủ lực trong phân khúc bất động sản này năm vừa qua. Giá thuê thuần trung bình Hạng A và hạng B có sự nhích nhẹ. Vì nhu cầu cao trên thị trường, các chủ đầu tư tự tin đề xuất giá thuê cao hơn, đặc biệt ở các tòa nhà mới với nguồn cung mới và hợp đồng mới. Về tổng thể, giá thuê trung bình tăng 0,3% theo quý và 2,9% theo năm và sẽ tiếp tục tăng với tốc độ ổn định. Dự báo rằng trong năm 2018, thị trường văn phòng sẽ mở rộng nguồn cung nhờ nhiều dự án mới đi vào triển khai hoạt động và sẽ giúp giải quyết được nguồn cầu. Qua mô hình chung, tôi dự đoán rằng thị trường sẽ ổn định hơn trong năm tới và đem lại một số điểm sáng cho phân khúc loại A và B trong đó tỉ lệ lấp đầy dự kiến sẽ dao động ở xung quanh mức 90 -95%, giá thuê trung bình dự kiến sẽ tăng nhẹ 0.1 – 0.2 %. Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Về thị trường văn phòng ở Hà Nội, nguồn cung ở phân khúc này ghi nhận tăng, tập trung vào hạng A và B với hơn 1,5 triệu m2 tính đến Q2.2017 với mức tăng là 1.9% so với quý trước từ 4 dự án văn phòng hạng B. Nguồn cung hiện cho văn phòng hạng A và B tập trung ở các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Cầu Giấy. Về lượng cầu của phân khúc này tại Hà Nội, theo báo cáo của JLL, mức tiêu thụ thuần diện tích văn phòng hạng A & B đạt hơn 34.000 m2 tính đên Q2.2017 trong đó tập trung chủ yếu ghi nhận tiêu thụ thuần lớn từ phân khúc văn phòng hạng B. Đồng thời theo JLL , xu hướng di chuyển, mở rộng và thiết lập văn phòng mới tiếp tục được ghi nhận trên thị trường Hà Nội, mở ra nhiều cơ hội mới và tạo triển vọng khả quan cho những quý tiếp theo tai phân khúc này. Tỉ lệ lấp đầy ở thị trường này là 88.5% cho hạng A và 90.5% cho hạng B, thấp hơn khoảng 5% so với TP HCM do nguồn cung dồi dào hơn dù cũng phải chịu nhiều sức ép lớn từ mật độ đô thị hạ tầng. Trong khi TP HCM ghi nhận mức tăng giá nhẹ ở cả hai phân khúc hạng A và B thì mức giá thuê gộp của hai phân khúc này chỉ tăng trung bình có 0.34%, trong đó ghi nhận giá cho thuê ở văn phòng loại A giảm 0.31% còn hạng B tăng 0.8%, chưa tính đến ảnh hưởng của nguồn cung mới trong quý 2 và quý 3. Chủ đầu tư một số dựán hạng B có tỷ lệ lấp đầy cao có động thái tăng giá chào thuê để lựa chọn các khách hàng có thương hiệu lớn là lý do mà mức tăng giá vẫn được giữ ổn định ở phân khúc này. Đánh giá triển vọng của phân khúc này trong các quý tới, tôi nhận định rằng nguồn cung ở phân khúc này sẽ tiếp tục tăng với trung bình 40-50.000 m2 diện tích thêm mới trong những quý đầu năm 2018 và mức dự báo 200.000m2 cho cả năm. Với nguồn cầu của thị trường vẫn giữ ở mức tương đối – tốt trên cả Hà Nội và TP HCM, tôi ghi nhận rằng phân khúc này vẫn sẽ có nhiều động lực để các nhà đầu tư tham gia và mở rộng tiếp tục mô hình này trong thời gian tới, dự kiến tăng trưởng 2018 của phân khúc sẽ là từ 2.5 -3 %. Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Phân khúc bán lẻ - Giữ ổn định nhờ luông gió ngoại Thị trường phân khúc bán lẻ đón nhận hai nguồn cung mới đến từ phân khúc trung tâm thương mại dự án trung tâm bách hóa ở khu vực Ngoài trung tâm TP HCM với 19.000 m2 và tại quận Thanh Xuân Hà Nội với 25.000m2, nâng tổng nguồn cung diện tích trung tâm thương mại ở TP HCM lên hơn 858.000m2 và ở Hà Nội lên hơn 963.000m2. Ở khu vực TP HCM, thị trường đón chào sự gia nhập chuỗi cửa hàng tiện lợi nổi tiếng 7-Eleven, cùng với sự mở rộng của VinMart, tạo một luồng gió mới cho thị trường cửa hàng tiện lợi và siêu thị mở rộng diện tích lên gần 244.000 m2. Mức hấp thụ thuần của thị trường đạt 91,7%, giảm nhẹ 0,4% theo quý. Công suất thuê tại các TTTM Trung tâm duy trì mức ổn định (đạt 87,1%), trong khi khu vực Ngoài Trung tâm giảm nhẹ còn 92.3%. Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận ở mức 36.820 m2 chủ yếu bởi các nhà bán lẻ phân khúc trung cấp và bình dân ở những quận ngoại thành Ở thị trường Hà Nội, phân khúc bán lẻ sôi động hơn nhờ các chuỗi thời trang “nhanh” (fast fashion) thâm nhập thị trường, điển hình như hai hãng lớn là H&M và Zara đã tạo nên một động thái khả quan cho phân khúc này vào nửa cuối năm. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường hiện tại đạt 80,3%, chủ yếu do hiệu quả hoạt động tốt của trung tâm thương mại mới và tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của một trung tâm thương mại lớn tại quận Thanh Xuân. Giá thuê gộp có giảm nhẹ ở khu vực cận trung tâm, tuy nhiên ổn định tại khu vực trung tâm và ghi nhận sẽ phát triển hơn trong thời gian tới. Hiện tại Hà Nội chỉ cung cấp 2% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trong khu vực trung tâm do quỹ đất hạn chế, giá đất cao và giới hạn chiều cao công trình nên nên vẫn còn có nhiều cơ hội khi thâm nhập vào thị trường này và tạo ra nguồn cung mới trong năm 2018. Nguồn: Savills Việt Nam Theo Savills, bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, minh chứng là Việt Nam hiện xếp hạng thứ 6 trên toàn thế giới theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Quả thực Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ như: Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- Niềm tin của khách hàng, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại và hạ tầng cơ sở liên tục được nâng cấp và phát triển. Thêm vào đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển bởi mật độ bán lẻ tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn còn khá thấp, nên còn nhiều tiềm năng để mở rộng phân khúc này. Kỳ vọng trong 2018 với việc APEC thành công và FDI tiếp tục mở rộng với mức độ kỷ lục thì thj trường bán lẻ sẽ trở thành đầu tàu dẫn dắt cho phân khúc bất động sản của Viêt Nam. Phân khúc nhà ở - Kỳ vọng trái ngược, phân khúc giá rẻ chưa thực sự mạnh mẽ Theo nhiều nhận định, 2017 sẽ là năm phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có những bước tiến về cả lượng cung và lượng cầu. Tuy nhiên, theo số liệu Savills ghi nhận được, phân khúc này vẫn chưa thực sự có sự phát triển mạnh mẽ như kỳ vọng. Theo như công bố tình hình thị trường căn hộ để bán quý IV ở Hà Nội, trong năm 2017, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C đạt 14.880 căn, chiếm 34% thị phần, giảm 2% so với năm 2016. Nguồn cung mới giảm 16%, mức giảm cao nhất trong cả 3 phân khúc căn hộ. Mức tăng là 9% so với năm trước nhưng vẫn còn rất thấp Trong năm 2017, đã có hơn 8.900 căn hộ hạng C (bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ) được mở bán mới, trong đó số lượng căn hộ tại 2 phân khúc giá: trên 20 triệu đồng và từ 15 triệu đồng đến dưới 20 triệu đồng chiếm khoảng 50% mỗi phân khúc. Về thị trường TP HCM, xét theo vị trí, phía Nam thành phố là nơi chiếm ưu thế với các dự án ở Quận 7 (River Panorama, Lavida+, Garden Bay, Lux Garden) và Quận 8 (Topaz Elite, Tara Residence) với 50% của tổng nguồn cung mới, vượt hẳn so với thị trường với Đông Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.500 USD/m2, giảm 3% so với quý trước và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng. Trái lại, giá bán phân khúc cao cấp tăng 5% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- chủ đầu tư nước ngoài như D’Edge và Tilia Residence. Các dự án cao cấp đã nhận được sự quan tâm rất lớn từ khi ra mắt vào Q.3 với tỷ lệ đặt chỗ và đặt cọc đạt trên 50%. Giá sơ cấp dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nữa. Hoàn toàn trái ngược với nhận định cho rằng phân khúc căn hộ hạng A sẽ giảm thị phần trong năm 2017 do sự chuyển dịch nguôn cầu từ phân khúc cao cấp sang phân khúc trung cấp và giá rẻ, phân khúc này trong năm qua lại ghi nhận khối lượng giao dịch rất tích cực cùng với đột biến nguồn cung mới, ghi nhận mức tăng gấp đôi so với năm 2016, đạt 5.830 căn. Còn ở thị trường Hà Nội, tại thị trường sơ cấp, giá bán ghi nhận giảm ở